Kaufpreisaufteilung für die AfA: Bodenrichtwert

Bei einem Kauf eines bebauten Grundstücks muss für die Gebäude-AfA häufig der Gesamtkaufpreis zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Der Bodenrichtwert ist dabei eine amtliche Datengrundlage für den Bodenanteil, aber nicht allein die fertige Aufteilung. Die BMF-Arbeitshilfe nennt für ihre Berechnung das Datum des Kaufvertrags und den letzten turnusmäßigen Richtwertstichtag vor diesem Datum. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• Abnutzbar ist für die AfA das Gebäude; Grund und Boden wird getrennt betrachtet.
• Die BMF-Arbeitshilfe ist ein typisiertes Verfahren und eine Plausibilitätsprüfung, keine individuelle Verkehrswertbegutachtung.
• Nach ihrer Anleitung ist der Abschluss des Kaufvertrags der Berechnungszeitpunkt, nicht der Nutzen- und Lastenwechsel.
• Ein passender Bodenrichtwert braucht Zone, Merkmale und den letzten Ermittlungsstichtag vor Vertragsabschluss.
• Besondere Grundstücksmerkmale können eine sachverständige Prüfung erforderlich machen.

Warum der Kaufpreis aufgeteilt wird

Das Bundesfinanzministerium erklärt den Zweck der Arbeitshilfe ausdrücklich mit der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung nach § 7 EStG. Ein bebautes Grundstück wird oft zu einem Gesamtkaufpreis erworben. Für die AfA muss der Anteil des abnutzbaren Gebäudes von dem Anteil für den nicht abnutzbaren Grund und Boden getrennt werden. Aus dem gesamten Kaufpreis allein lässt sich der Gebäudeanteil nicht ablesen.

Das BMF verweist auf die Rechtsprechung, wonach die Aufteilung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Boden und Gebäude erfolgt. Die sogenannte Restwertmethode wird auf der BMF-Seite gerade nicht als Ausgangspunkt dargestellt. Es wäre also falsch, vom Gesamtkaufpreis nur einen Bodenrichtwertbetrag abzuziehen und den Rest automatisch als abschreibbaren Gebäudewert auszugeben.

Die BMF-Arbeitshilfe bietet ein typisiertes Rechenverfahren und kann auch eine vorhandene Aufteilung auf Plausibilität prüfen. Ihre Anleitung bezeichnet das Ergebnis als qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Das ist eine wichtige Grenze: Ein rechnerisches Ergebnis ist nicht immun gegen bessere objektspezifische Nachweise. Ob eine vertragliche Aufteilung im Einzelfall steuerlich anerkannt wird, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Die Arbeitshilfe hat Eingaben für Lage, Grundstücksart, Kaufvertragsdatum, Kaufpreis einschließlich bestimmter Nebenkosten, Gebäudeangaben, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Je nach Datenlage kommen verschiedene Wertermittlungsverfahren in Betracht. Die BMF-Anleitung erklärt, dass die Software typisierend eine Reihenfolge der Datenprüfung nutzt und keine allgemeine Rangordnung der Verfahren für jede Verkehrswertermittlung festlegt.

Welcher Stichtag des Bodenrichtwerts gilt?

Die BMF-Anleitung 2026 ist für diese konkrete Frage klar. Für „Datum des Kaufvertrages“ nennt sie den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nach dieser Anleitung nicht maßgeblich. Für das Eingabefeld „Bodenrichtwert“ soll der Wert verwendet werden, den der zuständige Gutachterausschuss für die betreffende Zone turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor Abschluss des Kaufvertrags ermittelt hat.

Ein Beispiel ohne erfundene Eurobeträge: Liegt ein Kaufvertrag zwischen zwei jährlichen NRW-Richtwertstichtagen, ist nach der BMF-Anleitung der letzte davor liegende amtliche Stichtag der Ausgangspunkt. Das bedeutet nicht, dass automatisch der im Vertrag genannte Kalenderjahrgang oder der heute aktuelle Richtwert passt. Prüfen Sie die zeitliche Reihenfolge und den tatsächlich veröffentlichten Wert. Bei einer Grenzsituation um den Stichtag sollten Sie die genaue Formulierung der Anleitung und den Vertragsabschluss prüfen lassen.

In NRW werden Bodenrichtwerte jährlich bezogen auf den 1. Januar ermittelt (§ 37 GrundWertVO NRW). BORIS-NRW und das amtliche Archiv zeigen aktuelle und frühere Angaben. Der Leitfaden zu historischen Bodenrichtwerten hilft bei der Suche. Halten Sie Zonennummer, Stichtag und die Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks fest; die bloße Eurozahl genügt nicht.

Die BMF-Anleitung lässt unter bestimmten Voraussetzungen einen an die Abweichungen des konkreten Grundstücks angepassten Richtwert zu, insbesondere wenn der Gutachterausschuss geeignete Umrechnungskoeffizienten ermittelt hat. Solche Abweichungen sind gesondert zu erläutern. Übernehmen Sie daher keine pauschalen Faktoren aus einem anderen Markt. Der Leitfaden zu Umrechnungskoeffizienten beschreibt die Grenzen.

Was die BMF-Arbeitshilfe leistet

Das BMF stellt eine Anleitung und eine Tabellen-Arbeitshilfe bereit. Die Seite bezeichnet beide mit Stand März 2026. Die Anleitung erläutert die einzelnen Eingabefelder und die Auswahl des Verfahrens. Sie kann eine selbst vorgenommene Aufteilung oder die Plausibilität einer anderen Aufteilung prüfen. Gerade weil es eine Typisierung ist, muss das Ergebnis anhand des konkreten Falls eingeordnet werden.

Die Anleitung hält ausdrücklich fest, dass besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im typisierten Verfahren nicht berücksichtigt werden. Dazu können Besonderheiten gehören, die den Wert deutlich beeinflussen und über das normale Referenzprofil hinausgehen. Eine atypische Bebauung, Nutzungsbeschränkung oder außergewöhnliche Grundstücksform kann eine gesonderte sachverständige Herleitung nötig machen. Die Entscheidung, welcher Beleg steuerlich ausreicht, trifft nicht ein Bodenrichtwertportal.

Für eine Berechnung müssen auch die vertraglichen und tatsächlichen Daten stimmen. Das BMF nennt Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten als berücksichtigungsfähig in der Eingabe. Wer nur den nackten Kaufpreis erfasst, verwendet nicht dieselbe Ausgangsbasis wie die Arbeitshilfe. Umgekehrt darf eine Position nicht ohne steuerliche Prüfung als Anschaffungskosten behandelt werden, nur weil sie bezahlt wurde.

Bei mehreren Flurstücken kann die Grundstücksgröße in der Arbeitshilfe grundsätzlich als Summe der im Vertrag genannten Größen erfasst werden. Für besondere Teilflächen enthält die Anleitung weitere Felder und Regeln. Ein übergroßes Grundstück, Hinterland oder eine selbstständig nutzbare Teilfläche verdient daher besondere Aufmerksamkeit. Die Anleitung enthält typisierte Annahmen für solche Fälle; diese dürfen nicht als allgemeiner amtlicher Bodenrichtwert oder als Verkehrswert für beliebige Parzellen ausgegeben werden.

Keine Steuerberatung durch eine Karte

Der amtliche Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er sagt nichts unmittelbar über den Wert des erworbenen Gebäudes, dessen Alter oder Ertrag. Er kann daher die AfA-Bemessungsgrundlage nicht allein bestimmen. Ebenso wenig ist die aktuelle 2026er Zone für einen älteren Kaufvertrag automatisch die passende Ausgabe.

Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2026. Er bietet keine historische Kaufpreisaufteilung und keine steuerliche Bewertung. Wer einen älteren Erwerb prüft, braucht die damals maßgeblichen Quellen. Für die Anerkennung einer Aufteilung, die Wahl des Verfahrens oder die AfA im Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater oder das Finanzamt. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Ein Ablauf für Ihre Unterlagen

Legen Sie zuerst den notariellen Kaufvertrag bereit und notieren Sie das Abschlussdatum. Trennen Sie davon den späteren Nutzen- und Lastenwechsel, weil die BMF-Anleitung gerade das Vertragsdatum als Eingabe nennt. Suchen Sie anschließend den zuletzt vor diesem Datum turnusmäßig ermittelten Bodenrichtwert der passenden Zone. Vergleichen Sie Nutzungsart und Grundstücksmerkmale; bei einem Grenzgrundstück oder mehreren Nutzungen muss die Zuordnung besonders sorgfältig geprüft werden.

Erfassen Sie danach die Daten des Gebäudes und den tatsächlich vereinbarten Gesamtkaufpreis einschließlich der nach der Anleitung zu berücksichtigenden Kosten. Prüfen Sie, ob die Arbeitshilfe für die konkrete Grundstücksart passende Eingaben und Marktdaten bietet. Ihre Dokumentation sollte erkennen lassen, woher jeder Wert stammt. Ein Screenshot ohne Stichtag, eine Zahl aus einer anderen Zone oder eine geschätzte Gebäudefläche ohne Nachweis können das Ergebnis erheblich verändern.

Bewahren Sie das berechnete Ergebnis zusammen mit Eingaben und Anleitungsversion auf. Die BMF-Seite nennt den Stand ihrer Arbeitshilfe; spätere Versionen können sich ändern. Wenn Sie eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung mit der Arbeitshilfe vergleichen, halten Sie beide Grundlagen getrennt. Abweichungen sind ein Grund für eine fachliche Erklärung, nicht automatisch der Beweis, dass der Vertrag falsch ist. Für die steuerliche Anerkennung kommt es auf den konkreten Fall an.

Grenzen einer vereinfachten Rechnung

Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf typischen Boden, nicht auf die Substanz eines Gebäudes. Die Arbeitshilfe verwendet typisierte Annahmen und kann ungewöhnliche Objekte nur begrenzt abbilden. Denkbar sind beispielsweise besondere Rechte, erheblicher Instandsetzungsbedarf, eine ungewöhnliche Mischung von Nutzungen oder ein Objekt, für das die vorgesehenen Eingangsdaten kaum passen. Dann kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder eine andere fachlich begründete Aufteilung erforderlich sein.

Auch der steuerliche Zweck ist eng: Es geht um die Aufteilung eines Kaufpreises als Grundlage der Gebäude-AfA. Eine Zahl aus der Arbeitshilfe ist keine amtliche Festsetzung des Verkaufspreises und kein allgemeiner Marktwert für Finanzierung, Erbschaft oder Vermögensübersicht. Besprechen Sie Zweifelsfälle vor Abgabe der Steuerunterlagen mit einer qualifizierten Steuerberatung. Halten Sie insbesondere fest, welches Wirtschaftsgut erworben wurde und welche Ausgaben zum Kaufpreis gehören.

Quellen

• BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Zweck und Downloads.
• BMF-Anleitung 2026, Kaufvertragsdatum und Bodenrichtwertstichtag.
• EStG § 7, AfA.
• BauGB § 196, amtliche Richtwerte.