Historische Bodenrichtwerte in NRW finden

Frühere Bodenrichtwerte aus Nordrhein-Westfalen lassen sich über die historische Ansicht von BORIS-NRW und über das amtliche Open-Data-Archiv recherchieren. Das Archiv enthält am Stand dieses Leitfadens Jahrgänge ab 2011. Entscheidend ist, den passenden Stichtag für Ihre Fragestellung zu wählen und die damalige Zone nicht mit der heutigen gleichzusetzen. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• Das amtliche Archiv listet historische Shape-Dateien für 2011 bis 2025; die separate aktuelle Datei enthält den aktuellen Jahrgang.
• BORIS-NRW bietet „Historische Richtwerte“ und in der Zonendetailansicht eine „Historische Werte / Zeitreihe“.
• Ein Dateiname mit Jahreszahl und ein Abrufdatum sind kein Ersatz für den im Datensatz angegebenen Stichtag.
• Für Grundsteuer, Erbschaft und Kaufpreisaufteilung gelten unterschiedliche Regeln zur zeitlichen Zuordnung.
• Bei geänderten Zonengrenzen ist eine alte Zahl nicht einfach auf die heutige Parzelle übertragbar.

Wofür Sie einen alten Richtwert brauchen können

Ein früherer Richtwert kann als Datengrundlage für eine Bewertung zu einem zurückliegenden Zeitpunkt wichtig sein. Typische Anlässe sind eine Erbschaft, eine Schenkung, ein steuerlicher Bescheid oder die Aufteilung eines früheren Kaufpreises. Der Anlass bestimmt, welcher Stichtag rechtlich oder methodisch relevant ist. Es gibt keine einzige Regel „immer den Richtwert aus dem Kaufjahr“ für alle Zwecke.

Für die Grundsteuerreform ist in Nordrhein-Westfalen bei der Hauptfeststellung der 01.01.2022 wesentlich. § 221 BewG sieht den Rhythmus der Hauptfeststellungen vor; die Finanzverwaltung NRW nennt den 01.01.2029 als nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt. Ein aktuell veröffentlichter 2026er Bodenrichtwert ersetzt den 2022er Wert im damaligen Bescheid nicht automatisch. Der Grundsteuerleitfaden trennt die Bewertungsstufen und Zuständigkeiten.

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt ein anderer Maßstab. § 179 BewG verlangt für unbebaute Grundstücke den Richtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Der Bewertungsstichtag selbst ergibt sich aus dem ErbStG. Lesen Sie bei einem Erwerb nicht nur den Jahrgang, sondern klären Sie zuerst den rechtlichen Zeitpunkt. Der Leitfaden zu Erbschaft und Schenkung erläutert diese Reihenfolge.

Bei einer Aufteilung des Kaufpreises für die Gebäude-AfA sind wiederum die Verhältnisse des Erwerbs und die Anforderungen der gewählten Methode relevant. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums und ihre Anleitung sind der geeignete Ausgangspunkt. Die AfA-Bemessungsgrundlage lässt sich aus einem Bodenrichtwert allein nicht ableiten.

Das amtliche Open-Data-Archiv

Das OpenGeodata-Verzeichnis für Bodenrichtwerte führt eine aktuelle Shape-Datei und gesonderte historische Archive auf. Bei der Prüfung am 25.09.2026 waren historische Dateien für 2011 bis 2025 gelistet. Die aktuelle Datei trug kein Jahr im Namen. Ziehen Sie deshalb aus einem bloßen Dateinamen nicht den Stichtag der einzelnen Zone; kontrollieren Sie die Metadaten und die im Datensatz enthaltene Angabe.

Die Archive sind geographische Datensätze, keine Liste persönlicher Grundstückswerte. Eine Shape-Datei enthält Zonen und Attribute. Um ein bestimmtes Grundstück zuzuordnen, braucht man eine korrekte räumliche Lage und die richtige historische Grundstückssituation. Wer nur eine Adresse kennt, kann mit BORIS leichter beginnen. Bei komplexen Grenzen oder alten Flurstücksnummern ist die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses die verlässlichere Anlaufstelle.

Das Verzeichnis zeigt auch Änderungsdaten der ZIP-Dateien. Mehrere Dateien älterer Jahrgänge wurden 2026 geändert. Das kann technische oder inhaltliche Gründe haben; aus dem Änderungsdatum allein lässt sich keine konkrete Korrektur einer Zone ableiten. Dokumentieren Sie deshalb die abgerufene Datei, ihren Download- oder Abrufzeitpunkt und, falls relevant, die Prüfsumme. Wenn eine frühere amtliche Fassung für ein laufendes Verfahren maßgeblich sein soll, klären Sie die Frage mit der zuständigen Behörde.

Die Archivseite bezeichnet die Datenlizenz als Deutschland Zero 2.0. Für andere BORIS-Dienste oder Kartenhintergründe können eigene Bedingungen gelten. Bevor Sie Werte oder Grafiken erneut veröffentlichen, prüfen Sie die Lizenz der tatsächlich verwendeten Distribution. Für das reine Nachschlagen in BORIS brauchen Sie keine private Datenkopie zu veröffentlichen.

Die BORIS-Zeitreihe nutzen

In der am 25.09.2026 geprüften BORIS-Oberfläche war eine Option „Historische Richtwerte“ vorhanden. In der Detailansicht einer geöffneten Zone gab es außerdem den Abschnitt „Historische Werte / Zeitreihe“. Diese Anzeige erleichtert eine erste zeitliche Orientierung. Prüfen Sie nach Auswahl eines Jahrgangs immer den im Detailfenster genannten „Stichtag des Bodenrichtwertes“.

Die Zeitreihe ist nicht automatisch eine Preisentwicklung einer identischen Parzelle. Zonen können neu zugeschnitten, zusammengelegt oder anders charakterisiert werden. Eine geänderte Nutzungsart oder ein anderer Referenztyp kann die Vergleichbarkeit einschränken. Wenn Sie zwei Werte gegenüberstellen, notieren Sie deshalb zu beiden Jahren Zonennummer, Merkmale und örtliche Hinweise. Eine Differenz der Eurozahlen ist zunächst eine Differenz amtlicher Zonenaussagen, keine festgestellte Wertänderung Ihres konkreten Grundstücks.

Ein zusätzliches Feld zum „Hauptfeststellungszeitpunkt“ kann in der aktuellen Ansicht auftauchen. Es ist für Grundsteuerfragen hilfreich, aber nicht gleichbedeutend mit einem beliebigen historischen Jahrgang. Wählen Sie die Anzeige nach Ihrem Anlass und lesen Sie die genaue Beschriftung. Der BORIS-NRW-Leitfaden zeigt die Oberfläche anhand einer realen Kölner Zone.

Wenn die Anwendung bei einer Adresse mehrere Zonen oder Nutzungen zeigt, verwenden Sie keine ungewichtete Mitte. Die rechtliche und fachliche Zuordnung muss zur betroffenen Fläche passen. § 15 ImmoWertV lässt überlagernde Zonen und Grundstücke anderer Nutzung innerhalb einer Zone zu. Bei Zweifeln kann eine schriftliche Rückfrage an den Ausschuss mit Gemarkung, Flur und Flurstück erforderlich sein.

Den Stichtag dem Ereignis zuordnen

Nordrhein-Westfalen ermittelt Richtwerte jährlich zum 1. Januar (§ 37 GrundWertVO NRW). Ein Ereignis kann an einem anderen Kalendertag liegen. Welche Ausgabe dafür heranzuziehen ist, hängt vom einschlägigen Bewertungsrecht ab. Bei § 179 BewG steht ausdrücklich „zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war“. Diese Formulierung darf nicht durch eine allgemeine Regel „nächstgelegener Wert“ ersetzt werden.

Für eine sachliche Prüfung erstellen Sie eine kleine Zeitlinie: Datum des Ereignisses, rechtlicher Bewertungsstichtag, verfügbare amtliche Richtwertstichtage und Datum einer etwaigen späteren Korrektur. Ergänzen Sie Grundstücksbezeichnung und die damals geltenden Merkmale. Wenn Ihnen ein Element fehlt, kennzeichnen Sie es als offen. Das ist aussagekräftiger als eine scheinbar exakte Zahl aus dem falschen Jahr.

Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW nennt den Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2026 und zeigt als Kontext die Jahreswerte seit 2011 am Grundstück, darunter den Wert zum 01.01.2022, soweit BORIS-NRW sie ausweist. Er ist kein Bericht zu einem früheren Stichtag. Für ein historisches Steuer- oder Nachlassverfahren benötigen Sie die zum Ereignis passende amtliche Quelle und gegebenenfalls fachliche Beratung. Dieser Leitfaden ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Archivdatei und Kartenanzeige vergleichen

Die Zeitreihe in BORIS ist für die schnelle Recherche besonders bequem. Für eine spätere Nachprüfung kann eine archivierte Datei zusätzliche Sicherheit geben, weil sie den betreffenden Jahrgang gesondert dokumentiert. Prüfen Sie dabei das Format und die Metadaten: Ein Dateiname, ein Datum der letzten Änderung auf dem Downloadserver und der eigentliche Ermittlungsstichtag sind drei unterschiedliche Angaben. Das Änderungsdatum kann etwa eine spätere technische Bereitstellung oder Korrektur anzeigen. Es beweist nicht, dass der Bodenrichtwert erst dann ermittelt wurde.

Auch Zonengeometrien können sich zwischen Jahrgängen ändern. Eine heutige Zonennummer oder Kartenfläche ist daher kein verlässlicher Ersatz für die historische Lageprüfung. Wenn eine Parzelle an einer Grenze liegt, vergrößern Sie die Karte und vergleichen Sie die damaligen Polygonangaben mit Flurstücksunterlagen. Wenn die Zuordnung für einen Bescheid oder ein Gutachten entscheidend ist, fragen Sie die zuständige Geschäftsstelle nach einer belastbaren historischen Auskunft. Die grafische Darstellung kann im Grenzfall zu ungenau sein.

Dokumentieren Sie für Ihre Akte den Anlass der Recherche, den rechtlich relevanten Bewertungszeitpunkt, den ausgewählten Ermittlungsstichtag, die Quelle und den Datenstand. Halten Sie auch fest, warum gerade dieser Richtwert statt eines jüngeren gewählt wurde. So kann ein Berater oder die Behörde die Auswahl nachvollziehen. Ohne diese Schritte ist eine historische Eurozahl leicht mit einem heutigen Marktwert oder einer Steuerzahl aus einem anderen Verfahren zu verwechseln.

Was bei Lücken im Archiv gilt

Das sichtbare Open-Data-Archiv beginnt hier bei 2011. Daraus folgt nicht, dass es davor keine Bodenrichtwerte gab. Für ältere Jahre oder nicht eindeutig abrufbare Zonen wenden Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss. Fragen Sie nach dem Wert, dem Stichtag, der damals geltenden Nutzungsart und möglichen Korrekturen. Eine private Rekonstruktion aus späteren Werten ist für einen rechtlichen Nachweis kein Ersatz für eine amtliche historische Auskunft.

Quellen

• OpenGeodata NRW, Bodenrichtwerte, aktuelle und historische Archive.
• Open.NRW-Datensatz, Beschreibung und Archivhinweis.
• BORIS-NRW, Kartenansicht und Zeitreihe.
• BewG §§ 179 und 221, unterschiedliche steuerliche Zeitbezüge.
• GrundWertVO NRW § 37, jährlicher Stichtag.