Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung

Bei einer Erbschaft oder Schenkung kommt es auf den Bewertungsstichtag des konkreten Erwerbs an. Für ein unbebautes Grundstück sagt § 179 BewG, welcher Bodenrichtwert in der steuerlichen Bewertung regelmäßig anzusetzen ist: der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermittelnde Wert. Ein aktueller BORIS-Wert ist deshalb nicht automatisch der richtige für einen früheren Erwerb. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• ErbStG § 11 knüpft den Bewertungsstichtag grundsätzlich an die Entstehung der Steuer.
• Bei Erwerben von Todes wegen ist das nach § 9 ErbStG regelmäßig der Todestag; bei Schenkungen unter Lebenden der Zeitpunkt der Ausführung.
• § 179 BewG betrifft unmittelbar unbebaute Grundstücke, nicht die gesamte Bewertung eines Hauses.
• Ein niedrigerer gemeiner Wert kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG nachgewiesen werden.
• Die 40-Prozent-Schwelle des Grundsteuerrechts ist hierfür nicht die allgemeine Regel.

Zuerst den Bewertungsstichtag klären

§ 11 ErbStG bestimmt: Für die Wertermittlung ist grundsätzlich der Zeitpunkt maßgebend, an dem die Steuer entsteht. § 9 ErbStG unterscheidet die Erwerbsarten. Bei einem gewöhnlichen Erwerb von Todes wegen entsteht die Steuer mit dem Tod des Erblassers. Bei einer Schenkung unter Lebenden ist es der Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Das Gesetz nennt für bestimmte Sonderfälle abweichende Zeitpunkte. Deshalb sollte der steuerliche Stichtag bei einer komplizierten Nachfolge oder einem bedingten Erwerb fachlich geklärt werden.

Der Bewertungsstichtag ist nicht notwendig der Tag, an dem Sie die Erklärung einreichen oder den Bescheid erhalten. Er ist auch nicht einfach der Tag des letzten Kartenaufrufs. Wenn Sie in BORIS-NRW einen Wert nachsehen, müssen Sie das Datum der Wertangabe mit dem maßgeblichen Stichtag des Erwerbs abgleichen. Gerade bei einem Jahreswechsel kann die Auswahl des Jahrgangs entscheidend sein.

§ 12 ErbStG verweist für Grundbesitz auf einen gesondert festgestellten Wert nach dem Bewertungsgesetz. Der Bodenrichtwert ist dabei eine mögliche Grundlage der Grundbesitzbewertung, aber nicht die gesamte Erbschaft- oder Schenkungsteuerberechnung. Persönliche Freibeträge, Steuerklasse, Schulden, Befreiungen und andere Fragen gehören zu einem anderen Prüfungsschritt. Aus einem Bodenrichtwert allein folgt keine Steuerzahlung in bestimmter Höhe.

Wer einen früheren Erwerb dokumentiert, sollte zunächst die Erwerbsurkunde oder die für den Todesfall maßgeblichen Unterlagen, den Stichtag und die genaue Grundstücksbezeichnung zusammenstellen. Danach lässt sich die passende Richtwertausgabe suchen. Wenn das Grundstück inzwischen geteilt, zusammengelegt oder anders genutzt wurde, ist die heutige Karte möglicherweise kein verlässliches Bild des damaligen Zustands. Eine historische Recherche sollte solche Veränderungen offenlegen.

Was § 179 BewG für unbebaute Grundstücke sagt

§ 179 BewG ordnet an, dass sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach Fläche und Bodenrichtwerten bestimmt. Maßgeblich ist „der Bodenrichtwert ..., der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war“. Der Wortlaut spricht von dem Zeitpunkt, zu dem der Ausschuss den Wert zu ermitteln hatte. Er verlangt nicht, den nächstbesten heute sichtbaren Wert oder den späteren Verkaufspreis zu übernehmen.

In Nordrhein-Westfalen werden Bodenrichtwerte jährlich bezogen auf den 1. Januar ermittelt (§ 37 GrundWertVO NRW). Die Zuordnung eines Erwerbsdatums zu einem veröffentlichten Stichtag kann trotzdem Fragen aufwerfen, besonders wenn eine neue Ausgabe noch nicht bereitsteht oder eine rückwirkende Änderung der Qualität zu beachten ist. Stellen Sie die Zeitfolge sauber dar, statt aus der Jahreszahl eines Datenarchivs eine pauschale Steuerregel abzuleiten. Bei einem konkreten Fall ist das zuständige Finanzamt der richtige Ansprechpartner.

Wenn der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert ermittelt hat, sieht § 179 BewG vor, den Bodenwert aus Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Das ist keine Erlaubnis, einen Wert aus einer beliebigen Nachbarzone ungeprüft zu übernehmen. Die Vergleichbarkeit muss fachlich begründet sein. Bereits vorhandene Zonengrenzen, abweichende Nutzungen und Merkmale können diese Aufgabe anspruchsvoll machen.

Die Definition „unbebaut“ ist steuerlich ebenfalls wichtig. Ein vorhandenes, aber dauerhaft nicht mehr nutzbares Gebäude kann nach § 178 BewG unter bestimmten Umständen dazu führen, dass ein Grundstück als unbebaut gilt. Umgekehrt wird ein benutzbares Gebäude nicht dadurch ignoriert, dass Sie nur den Bodenrichtwert betrachten. Eine solche Einordnung sollte das Finanzamt oder ein Steuerberater anhand der tatsächlichen Verhältnisse prüfen.

Bei bebauten Grundstücken reicht der Richtwert nicht

Für bebaute Grundstücke enthält das Bewertungsgesetz unterschiedliche Verfahren. § 182 BewG ordnet je nach Grundstücksart das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren an. Ein Bodenwert kann darin eine Rolle spielen, aber das Verfahren geht über Fläche mal Bodenrichtwert hinaus. Der Gebäudeteil, Nutzungsdaten und weitere Faktoren können den festgestellten Grundbesitzwert beeinflussen.

Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden eines fiktiven unbebauten Grundstücks. § 196 BauGB verlangt in bebauten Gebieten eine Ermittlung, als wäre der Boden unbebaut. Deshalb beantwortet die Karte nicht, was das gesamte Haus am Bewertungsstichtag wert war. Auch ein Kaufvertrag mit einem Preis für Haus und Grundstück trennt die beiden Komponenten nicht automatisch nach steuerlichen Bewertungsregeln.

Ebenso wenig beweist ein Angebotspreis aus einem Immobilienportal den Wert einer geerbten Immobilie. Der Gesetzgeber verlangt für die gesonderte Grundbesitzbewertung eine bestimmte Systematik und für einen abweichenden Wert einen geeigneten Nachweis. Wer den festgestellten Wert anzweifelt, sollte die Bewertungsart, die angesetzten Daten und den Stichtag des Bescheids Schritt für Schritt prüfen.

Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert erklärt, warum eine Zahl aus der Karte den objektspezifischen Wert nicht ersetzt. Wie Sie eine ältere Ausgabe finden, beschreibt der Leitfaden zu historischen Bodenrichtwerten.

Bei einer Schenkung innerhalb der Familie ist die Gegenleistung sorgfältig zu dokumentieren. Ein niedriger vereinbarter Preis ist nicht ohne Weiteres der gemeine Wert. Ob eine steuerbare freigebige Zuwendung vorliegt und welche Folgen sie hat, richtet sich nach den Vertragsbedingungen und dem ErbStG. Eine BORIS-Zahl kann diese rechtliche und wirtschaftliche Prüfung nicht übernehmen. Sie hilft lediglich, die amtliche Bodendatengrundlage zeitlich und räumlich einzuordnen.

Einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen

§ 198 Abs. 1 BewG eröffnet den Nachweis, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Die Norm nennt als regelmäßiges Beweismittel ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend bestellter beziehungsweise zertifizierter Sachverständiger. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Kaufpreis aus gewöhnlichem Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag als Nachweis dienen.

Der Nachweis muss zu derselben wirtschaftlichen Einheit und zum maßgeblichen Zeitpunkt passen. Ein Kaufpreis unter Angehörigen, ein Angebot oder ein Gutachten mit anderem Stichtag kann diese Anforderungen nicht ohne Weiteres erfüllen. § 198 Abs. 3 verlangt bei einem Kaufpreis außerdem, dass die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind. Prüfen Sie Form, Zeitraum und Inhalt des Belegs vor einer Einreichung.

Die häufig genannte 40-Prozent-Schwelle steht in § 220 Abs. 2 BewG im Abschnitt zur Grundsteuer. Sie ist keine allgemeine Hürde für den Nachweis nach § 198 BewG bei Erbschaft und Schenkung. Diese Verfahren haben verschiedene Bewertungszwecke und Stichtage. Eine Übertragung der Schwelle würde die Rechtslage falsch darstellen.

Für die Auswahl eines Gutachters ist wichtig, welchen Nachweis das Finanzamt im konkreten Verfahren benötigt. Klären Sie den Umfang einer Begutachtung vor der Beauftragung. Auch bei einer vermeintlich einfachen unbebauten Fläche können Rechte, Nutzungsbeschränkungen oder ein ungewöhnlicher Zuschnitt eine Einzelbewertung sinnvoll machen.

Was der aktuelle NRW-Bericht leisten kann

Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW dokumentiert die aktuell angebotene 2026er BORIS-Zone und ihre Merkmale. Er ist nicht für einen früheren Erbschafts- oder Schenkungsstichtag bestimmt und kein Gutachten nach § 198 BewG. Wenn Sie einen Wert für einen Erwerb aus einem anderen Jahr brauchen, fragen Sie nach der passenden historischen Quelle und den Anforderungen des zuständigen Finanzamts.

Dieser Leitfaden ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie den Bewertungsstichtag, die Grundstücksart und die Frage eines niedrigeren Werts durch einen Steuerberater, das Finanzamt oder einen geeigneten Gutachter für Ihren Fall prüfen.

Quellen

• ErbStG §§ 9, 11 und 12, Entstehung, Stichtag und Bewertung.
• BewG § 179, Bewertung unbebauter Grundstücke.
• BewG § 182, Verfahren für bebaute Grundstücke.
• BewG § 198, Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
• BauGB § 196, Bodenrichtwerte.