Bodenrichtwert und Verkehrswert: der Unterschied

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Bodenwert einer Richtwertzone, bezogen auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen. Der Verkehrswert bezieht sich dagegen auf ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Wer beide Zahlen gleichsetzt, übersieht die Eigenschaften des einzelnen Grundstücks und gegebenenfalls den Wert eines Gebäudes.

Kurz gesagt

• Der Gutachterausschuss veröffentlicht für jede Bodenrichtwertzone einen Wert je Quadratmeter, keine amtliche Wertspanne.
• Der Wert bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück, nicht auf jede Parzelle in der Zone.
• Ein Gebäude ist im Bodenrichtwert nicht enthalten.
• Für eine belastbare Bewertung des konkreten Grundstücks sind seine Merkmale und der maßgebliche Stichtag zu prüfen.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Nach § 13 Abs. 1 ImmoWertV bezieht sich der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks. Dieses Grundstück ist nach § 13 Abs. 2 unbebaut und fiktiv. Seine Merkmale entsprechen weitgehend den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen der Zone. Der Wert ist somit eine typisierte Aussage über eine Lage und ein Referenzgrundstück. Er ist kein für alle dort gelegenen Grundstücke zugesagter Verkaufspreis.

Eine Bodenrichtwertzone kann bebaute Grundstücke umfassen. § 196 Abs. 1 BauGB verlangt für solche Gebiete, den Bodenrichtwert so zu ermitteln, als wäre der Boden unbebaut. Der vorhandene Gebäudewert wird damit nicht Teil des Bodenrichtwerts. Auch wenn Sie ein Haus in der Karte finden, lesen Sie dort zunächst eine Angabe zum Boden. Für das Haus selbst benötigt eine Wertermittlung weitere Daten und ein geeignetes Verfahren.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Die zugrunde liegenden Kaufpreise werden in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse erfasst und ausgewertet; § 196 BauGB stellt diesen Bezug ausdrücklich her. Ein Richtwert muss daher nicht einem gerade angebotenen oder zuletzt gezahlten Preis entsprechen. Er hat außerdem einen Stichtag. Ein älterer Richtwert beschreibt nicht automatisch die aktuellen Marktverhältnisse.

§ 13 Abs. 2 ImmoWertV bestimmt ausdrücklich: „Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.“ In der amtlichen Zone steht ein Bodenrichtwert. Wenn ein privater Dienst eine rechnerische Bandbreite ergänzt, muss er diese klar von der amtlichen Angabe trennen und ihre Annahmen erklären. Die Bandbreite ist kein zweiter amtlicher Richtwert und ersetzt keine Einzelbewertung.

Wer ermittelt den Wert?

Der örtlich zuständige Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte. § 196 Abs. 3 BauGB verlangt ihre Veröffentlichung und die Mitteilung an das Finanzamt. Die Geschäftsstelle muss jedermann auf Verlangen Auskunft geben. In Nordrhein-Westfalen können Sie die veröffentlichten Zonen über BORIS-NRW einsehen. Die dort sichtbaren Merkmale sind Teil der Aussage des Werts: Ohne Nutzungsart, Entwicklungszustand oder Stichtag kann dieselbe Zahl falsch eingeordnet werden.

Die Gutachterausschüsse haben eine andere Aufgabe als ein privater Berichtsservice. Sie beschließen und veröffentlichen den Richtwert. Ein privater Bericht kann die amtliche Zone auffinden, die Daten dokumentieren und ihre Bedeutung erläutern. Er kann den amtlichen Beschluss nicht ändern. Bei einem Zweifel an Zuordnung, Merkmalen oder einem veröffentlichten Wert ist der zuständige Gutachterausschuss die richtige Stelle für eine amtliche Auskunft.

In NRW gilt ein jährlicher Rhythmus für die Bodenrichtwerte. Der neue Wert bezieht sich auf den 1. Januar des jeweiligen Jahres (§ 37 GrundWertVO NRW). Wer zwei Werte vergleicht, sollte deshalb immer auch die Stichtage vergleichen. Eine Zahl aus der aktuellen Karte und eine Zahl aus einem älteren Steuerbescheid können beide korrekt sein und dennoch unterschiedliche Sachverhalte beschreiben.

Das fiktive Bodenrichtwertgrundstück

Die „typische“ Parzelle existiert möglicherweise nirgends genau so. Das ist kein Fehler, sondern der Zweck der Typisierung. § 16 ImmoWertV regelt, welche Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen sind. Dazu gehören unter anderem der Entwicklungszustand, die Art der Nutzung und, soweit relevant, das Maß der baulichen Nutzung. Merkmale, die nur bei einer Einzelbegutachtung festgestellt werden können, gehören gerade nicht zum fiktiven Referenzgrundstück.

Prüfen Sie deshalb, ob Ihr Grundstück dem beschriebenen Typ ähnelt. Ein baureifes Wohnbaugrundstück lässt sich nicht ohne Weiteres mit einer landwirtschaftlichen Fläche vergleichen. Auch bei derselben Nutzungsart können Grundstücksgröße, Tiefe, Erschließung oder zulässige Bebauung abweichen. Der Eintrag in BORIS kann zusätzliche örtliche Fachinformationen oder Anwendungshinweise enthalten. Diese Unterlagen verdienen Aufmerksamkeit, bevor Sie aus dem Richtwert eine Aussage für Ihr Grundstück ableiten.

Eine einfache Multiplikation des Richtwerts mit der Fläche ergibt einen rechnerischen Ausgangsbetrag für den Boden. Sie beantwortet nicht, ob das konkrete Grundstück den gleichen Quadratmeterwert trägt. § 40 ImmoWertV sieht bei der Bodenwertermittlung unter anderem einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert vor, wenn er geeignet ist. Anpassungen verlangen passende Daten und ein nachvollziehbares Verfahren. Eine frei gewählte Prozentzahl ist keine solche Prüfung.

Wie Sie die Angaben in der Karte finden, erläutert der BORIS-NRW-Leitfaden. Der Vergleich zwischen Grundstück und Bodenrichtwertgrundstück hilft anschließend, die Merkmale systematisch zu prüfen.

Für Ihre Dokumentation ist eine Gegenüberstellung hilfreich: Welche Nutzungsart und welcher Entwicklungszustand stehen in der amtlichen Zone, und was wissen Sie über das tatsächliche Grundstück? Gibt es örtliche Anwendungshinweise oder einen besonderen Beitragszustand? Notieren Sie Unbekanntes ausdrücklich als unbekannt. Eine fehlende Information darf nicht stillschweigend als Übereinstimmung gelten. Mit dieser Liste kann ein Gutachter gezielter beurteilen, ob der Richtwert als Ausgangsdatum taugt. Sie ersetzt dessen Prüfung nicht, verhindert aber, dass bereits bei der Datensammlung eine falsche Gewissheit entsteht.

Warum ein Kaufpreis abweichen kann

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Diese Definition ist auf das konkrete Objekt gerichtet. Der vereinbarte Kaufpreis eines einzelnen Vertrags ist ebenfalls nicht schon kraft seiner Existenz der Verkehrswert. Er kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder persönliche Beziehungen beeinflusst sein.

Bei einem bebauten Grundstück kommt der Gebäudewert hinzu. Dazu können Zustand, Alter, Nutzung und Rechte am Grundstück für die Bewertung wichtig sein. Bei einem unbebauten Grundstück können beispielsweise Bauplanungsrecht, Erschließung, Zuschnitt und Bodeneigenschaften entscheidend sein. Der Bodenrichtwert bildet diese individuellen Verhältnisse nicht vollständig ab. Die Differenz zwischen einem Kaufpreis und dem Richtwert ist daher für sich genommen weder ein Fehler der amtlichen Karte noch ein Beweis für einen unangemessenen Preis.

Eine Zone kann zudem Grundstücke anderer Nutzungsart oder Qualität enthalten. § 15 Abs. 2 ImmoWertV nennt etwa Grün-, Wald- und Verkehrsflächen und stellt klar, dass der in der Zone angegebene Bodenrichtwert für solche Grundstücke nicht gilt. Besonders bei einem größeren oder gemischt genutzten Flurstück ist die geometrische Lage allein also nicht ausreichend. Lesen Sie die Merkmale und die örtlichen Hinweise, bevor Sie eine Zahl übernehmen.

Für eine erste Orientierung können Sie den Richtwert und die Merkmale Ihres Grundstücks nebeneinanderlegen. Dokumentieren Sie die Zonennummer, den Stichtag und die Angaben zum Referenzgrundstück. Fehlt eine wichtige Eigenschaft oder passen die Merkmale nicht, ist das eine offene Bewertungsfrage. Ein scheinbar genauer Endbetrag wäre in diesem Stadium irreführend.

Wann ein Gutachten nötig ist

Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn Sie einen nachvollziehbaren Wert des konkreten Objekts für eine Entscheidung oder einen Nachweis brauchen. Das kann bei einer Auseinandersetzung, einer steuerlichen Frage oder einem ungewöhnlichen Grundstück der Fall sein. Ob ein Gutachten für Ihren Zweck rechtlich verlangt wird und welche Form akzeptiert wird, hängt vom Verfahren ab. Klären Sie das vor der Beauftragung mit der zuständigen Stelle.

Ein Gutachten prüft den Bewertungsstichtag, die Grundstücksmerkmale und geeignete Marktdaten. Es ist etwas anderes als die Wiedergabe einer BORIS-Zone. Wenn Sie zunächst nur wissen möchten, welche amtliche Zone und welche Merkmale für Ihr NRW-Grundstück veröffentlicht sind, beschreibt der Bodenrichtwert-Bericht für NRW diese Daten und ihre Grenzen. Er ist keine Verkehrswertermittlung.

Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Für einen verbindlichen Wert im Einzelfall und für verfahrensbezogene Anforderungen wenden Sie sich an einen qualifizierten Gutachter oder die zuständige Stelle.

Quellen

• ImmoWertV §§ 13 und 16, Definition und Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks; § 16 ist oben im Quellenverzeichnis verlinkt.
• ImmoWertV § 40, Bodenwertermittlung.
• BauGB § 194, Verkehrswert.
• BauGB § 196, Bodenrichtwerte.
• Open.NRW: Bodenrichtwerte NRW, amtliche Datensatzbeschreibung.