Ihr Grundstück und das Bodenrichtwertgrundstück

Ein Bodenrichtwert gilt für ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den in der Zone beschriebenen Eigenschaften. Ob er für Ihre Parzelle als Ausgangspunkt taugt, hängt vom Vergleich dieser Eigenschaften ab. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Eine übereinstimmende Adresse oder Lage in der Karte ersetzt den Merkmalsvergleich nicht.

Kurz gesagt

• Prüfen Sie zuerst Nutzungsart und Entwicklungszustand.
• Bei baureifem Land gehört der beitragsrechtliche Zustand zum Referenzprofil.
• GFZ, Größe, Tiefe und weitere Merkmale sind zu beachten, wenn sie veröffentlicht und wertrelevant sind.
• Ein fehlendes Feld bedeutet nicht „kein Unterschied“.
• Ein Zu- oder Abschlag benötigt örtliche Daten und eine begründete Methode.

Was das Referenzgrundstück bedeutet

§ 13 Abs. 2 ImmoWertV nennt das Bodenrichtwertgrundstück ausdrücklich „unbebaut und fiktiv“. Es soll die vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Merkmale der Zone weitgehend repräsentieren. Daraus folgt keine Behauptung, jedes reale Grundstück sei identisch. Das Referenzgrundstück ist die Bezugsgröße für den veröffentlichten Quadratmeterwert.

§ 16 Abs. 1 ImmoWertV schließt Besonderheiten, die nur bei einer Einzelbegutachtung festgestellt werden können, grundsätzlich aus dem Referenzprofil aus. Dazu zählen besondere private, öffentlich-rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse einzelner Grundstücke. Vorherrschende Merkmale der Zone können dagegen aufgenommen werden. Genau dieser Unterschied macht die amtliche Typisierung nützlich, aber auch begrenzt.

Wenn Sie eine Zone in BORIS-NRW öffnen, lesen Sie deshalb die Beschreibung und nicht nur die Zahl. Die Zahl bezieht sich auf den amtlichen Typ. Für die Anwendung auf Ihr Grundstück ist zu klären, welche Eigenschaften übereinstimmen, welche abweichen und welche noch unbekannt sind. Bei einem Hausgrundstück kommt hinzu, dass der Richtwert den vorhandenen Gebäudewert nicht enthält.

Die Anleitung für BORIS-NRW zeigt, wo die Felder in der Oberfläche zu finden sind. Für diese Prüfliste reicht zunächst eine Tabelle mit zwei Spalten: amtliche Angabe des Referenzgrundstücks und gesicherte Angabe zur eigenen Parzelle. Tragen Sie unklare Punkte ausdrücklich ein, statt sie mit einer Schätzung zu füllen.

Fläche, Tiefe und Geschossflächenzahl

§ 16 Abs. 2 ImmoWertV verlangt Entwicklungszustand und Nutzungsart. Weitere wertbeeinflussende Merkmale können unter anderem Grundstücksgröße, Grundstückstiefe, Bauweise und das Maß der baulichen Nutzung sein. Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, kann ein solches Maß ausdrücken. Sie ist ein Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche, keine direkte Aussage über einen Grundstückspreis.

Vergleichen Sie bei einem veröffentlichten Größen- oder Tiefenbezug die Bezugsgröße des Richtwertgrundstücks mit dem tatsächlichen Grundstück. Ein langes Hinterliegergrundstück kann beispielsweise in seiner wirtschaftlich nutzbaren Tiefe anders zu beurteilen sein als eine typische Straßenparzelle. Ob das in Ihrer Zone zu einem Zuschlag, Abschlag oder einer Teilflächenbewertung führt, lässt sich nicht mit einer landesweiten Faustformel entscheiden.

Bei der GFZ ist zu prüfen, welche Berechnungsdefinition der Ausschuss verwendet. § 16 Abs. 4 ImmoWertV enthält besondere Regeln für die wertrelevante Geschossflächenzahl. Örtliche Fachinformationen können weitere Anwendungshinweise zum jeweiligen Datensatz geben. Setzen Sie eine baurechtliche Angabe aus einem Plan nicht blind mit dem in der Richtwertzone verwendeten Modell gleich.

Der Gutachterausschuss Düsseldorf erläutert auf seiner Bodenrichtwertseite beispielhaft, dass Lage, Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Erschließung Zu- und Abschläge erfordern können. Die dortige Darstellung einer gebietstypischen GFZ und Grundstückstiefe zeigt, warum die Kurzangabe „Euro pro Quadratmeter“ für eine Einzelbewertung nicht ausreicht. Düsseldorfer Merkmale und Koeffizienten dürfen jedoch nicht ohne Begründung auf eine Kölner oder Dortmunder Zone übertragen werden.

Erschließungs- und beitragsrechtlicher Zustand

Bei baureifem Land gehört nach § 16 Abs. 2 ImmoWertV der beitragsrechtliche Zustand stets zu den darzustellenden Merkmalen des Richtwertgrundstücks. In BORIS kann er etwa als „beitragsfrei“ erscheinen. Das ist eine Aussage über das Referenzprofil. Sie beweist nicht allein, dass für Ihr konkretes Grundstück keine individuellen Beiträge oder anderen Lasten mehr zu prüfen wären.

Der Erschließungszustand und die tatsächliche Nutzbarkeit können vom Referenzprofil abweichen. Eine Straße am Rand des Grundstücks oder ein sichtbarer Anschluss beantwortet nicht jede rechtliche oder wirtschaftliche Frage zur Erschließung. Holen Sie für eine verbindliche Klärung Auskünfte zu Ihrem Flurstück ein. Der Richtwert kann eine erste Orientierung geben, aber keine Prüfung kommunaler Beiträge oder Grundstücksrechte ersetzen.

Beachten Sie auch, ob die Zone einen Hinweis auf ein Sanierungsgebiet oder besondere örtliche Bedingungen enthält. § 16 Abs. 2 sieht für förmlich festgelegte Sanierungs- oder Entwicklungsbereiche zusätzliche Angaben vor. Wenn ein solcher Hinweis erscheint, lesen Sie die örtlichen Fachinformationen. Eine pauschale Übernahme des Zahlenwerts ohne diese Bedingung kann eine falsche Aussage erzeugen.

Nutzungsart und Entwicklungszustand

Die Nutzungsart bezeichnet den für die Zone maßgeblichen Typ, etwa Wohnbaufläche, Kerngebiet oder landwirtschaftliche Nutzung. Der Entwicklungszustand unterscheidet beispielsweise baureifes Land von Bauerwartungsland oder Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Diese Kategorien sind nicht austauschbar. Ein Grundstück, das innerhalb einer Wohnzone liegt, kann tatsächlich eine andere Nutzung oder Qualität haben.

§ 15 Abs. 2 ImmoWertV stellt ausdrücklich klar, dass bestimmte Grundstücke mit abweichender Nutzung Teil einer Zone sein können, ohne dass der dort angegebene Richtwert für sie gilt. Namentlich erwähnt die Norm Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen. Bei gemischten oder großen Flächen müssen Sie also mehr prüfen als die Farbe des Kartenpolygons. Der Leitfaden zu Gartenland und Bauerwartungsland erklärt die Unterschiede der Entwicklungszustände.

Auch ein Grundstück mit grundsätzlich ähnlicher Nutzungsart kann andere Bauoptionen haben. Ein Bebauungsplan, eine besondere Form oder ein Recht am Grundstück kann den konkreten Wert beeinflussen. § 16 Abs. 1 erinnert gerade daran, dass individuelle Besonderheiten nicht alle im Richtwertgrundstück enthalten sind. Für einen Verkauf oder eine gerichtliche oder steuerliche Verwendung ist daher eine zweckgerechte Einzelprüfung erforderlich.

Ein echtes BORIS-Beispiel richtig lesen

Wir haben am 25.09.2026 in BORIS-NRW die Lage Domkloster 4 in Köln-Altstadt/Nord geöffnet. Die Zone 103006 zeigte zum Stichtag 01.01.2026 einen amtlichen Bodenrichtwert von 4.100 €/m². Unter „Beschreibende Merkmale“ standen „Baureifes Land“, „beitragsfrei“, „Kerngebiet“, Geschosszahl „V-VIII“ und Geschossflächenzahl „5,0“. Diese Angaben sind in der geöffneten BORIS-Information prüfbar.

Das Beispiel zeigt, wie viel mehr als eine Zahl in einer Zone steckt. Aus ihm folgt weder, dass jedes Grundstück am Kölner Dom die GFZ 5,0 hat, noch, dass ein einzelner Verkauf 4.100 €/m² Bodenpreis erzielt. Vor einer Übertragung müssten die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des konkreten Grundstücks geprüft werden. Die „Bemerkung“ und „Anwendungshinweise“ des Ausschusses sind ebenfalls Teil des Kontexts.

§ 19 ImmoWertV beschreibt Umrechnungskoeffizienten für Wertunterschiede ansonsten gleichartiger Grundstücke mit abweichenden Merkmalen. Ob und welche Koeffizienten örtlich veröffentlicht und für diesen Fall geeignet sind, ist separat zu prüfen. Der Leitfaden zu Umrechnungskoeffizienten erklärt dieses Instrument. Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW dokumentiert Zone, Stichtag und Richtwertmerkmale; er ist keine objektspezifische Verkehrswertermittlung. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Eine eigene Prüfliste anlegen

Für einen nachvollziehbaren Vergleich genügt zunächst eine kleine Tabelle mit drei Spalten: amtliches Merkmal, Merkmal Ihres Grundstücks und Nachweis. In die erste Spalte übernehmen Sie die Angaben wörtlich aus der Zone. In die zweite tragen Sie nur Eigenschaften ein, die Sie aus Unterlagen oder einer verlässlichen Auskunft kennen. Die dritte Spalte nennt beispielsweise Planunterlagen, Grundbuchangaben, Flächenangaben oder eine Auskunft der örtlichen Stelle. Ein leeres Feld ist ein offener Prüfpunkt, kein Anlass, eine plausible Zahl zu erfinden.

Beginnen Sie mit Nutzungsart, Entwicklungszustand und Beitragszustand. Erst danach lohnt sich eine Rechnung zur Fläche. So vermeiden Sie, dass eine große Rechengenauigkeit einen grundlegenden Kategorienfehler verdeckt. Bei einem bebauten Grundstück kommt hinzu, dass das Richtwertgrundstück unbebaut gedacht ist. Der Zustand eines Hauses gehört nicht in den amtlichen Bodenrichtwert, kann aber den Preis des ganzen Objekts stark beeinflussen.

Wenn mehrere Nutzungen oder Zonen betroffen sind, fertigen Sie für jede Teilfläche eine eigene Zeile an. Klären Sie Grenzen anhand geeigneter Unterlagen; eine grobe Kartenansicht kann für eine kleine Teilfläche zu ungenau sein. Bei einer geplanten Veräußerung oder einem steuerlichen Nachweis sollten Unklarheiten vor der Bewertung geklärt werden. Das Ergebnis der Tabelle ist eine saubere Ausgangsbasis für ein Gespräch mit Gutachterausschuss oder Sachverständigen, noch kein Verkehrswert.

Quellen

• ImmoWertV §§ 13, 15, 16 und 19, Referenzgrundstück und Merkmale.
• BORIS-NRW, Zone 103006, konkretes Beispiel.
• Gutachterausschuss Düsseldorf: Bodenrichtwerte, lokale Erläuterungen.