Bodenrichtwert für Gartenland, Acker und Bauerwartungsland

Für Gartenland, Ackerland oder Bauerwartungsland können andere Bodenrichtwerte und Bewertungsregeln gelten als für baureifes Wohnbauland. Entscheidend sind der rechtliche und tatsächliche Entwicklungszustand, die zulässige Nutzung und die Merkmale der jeweiligen Zone. Der Wert eines benachbarten Baugrundstücks darf deshalb nicht einfach auf eine Garten- oder Ackerfläche übertragen werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• Die Flächenbezeichnung im Alltag ersetzt keine Prüfung der rechtlichen Nutzung.
• Anlage 5 zur ImmoWertV unterscheidet etwa Acker, Grünland, private Grünfläche und Freizeitgartenfläche.
• Bauerwartungsland ist noch kein baureifes Land; Erwartung und Risiko zählen.
• Für eine Fläche kann eine Zone angezeigt werden, ohne dass für ihre Nutzungsart ein eigener Richtwert beschlossen wurde.
• Beurteilen Sie Zone, Stichtag und Merkmale zusammen, nicht nur eine Eurozahl.

Warum die Nutzungsart den Vergleich verändert

Ein Quadratmeter ist nicht allein deshalb mit einem anderen vergleichbar, weil beide Parzellen an derselben Straße liegen. Eine bebaubare Fläche hat andere rechtliche Möglichkeiten als eine landwirtschaftliche Fläche oder ein privater Garten ohne eigenständiges Baurecht. Die ImmoWertV erfasst diese Unterschiede über den Entwicklungszustand und die Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks. Der Richtwert beschreibt also einen typischen Boden in einer abgegrenzten Zone, nicht automatisch jedes Grundstück innerhalb ihrer Linien.

In der amtlichen Systematik der Anlage 5 stehen Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und Gewerbeflächen einerseits sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft und sonstige Flächen andererseits. Bei der Landwirtschaft werden Acker und Grünland getrennt aufgeführt. Für sonstige Flächen nennt die Anlage unter anderem private Grünfläche, Kleingartenfläche und Freizeitgartenfläche. Schon diese Kategorien zeigen, warum das Wort „Gartenland“ ohne weiteren Kontext ungenau ist. Es kann eine private Grünfläche, ein nach besonderem Recht genutzter Kleingarten oder eine Teilfläche eines Wohngrundstücks meinen.

Prüfen Sie zuerst, welche Nutzung rechtlich zulässig ist und wie die Fläche tatsächlich genutzt wird. Dafür können Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Bauakten oder eine Auskunft der zuständigen Planungsbehörde relevant sein. Die Anzeige eines Richtwerts im Portal allein begründet kein Baurecht. Ebenso macht eine derzeitige Gartennutzung aus baureifem Land nicht automatisch eine eigenständige Gartenlandzone. In Zweifelsfällen ist die planerische Einordnung gesondert zu klären.

Baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland

§ 3 ImmoWertV grenzt die Entwicklungszustände ab. Bauerwartungsland sind Flächen, für die eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Rohbauland sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung oder Grundstücksgestaltung aber noch nicht gesichert beziehungsweise ausreichend ist. Baureifes Land ist für die bauliche Nutzung nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten ausreichend erschlossen und nach Lage, Form und Größe dafür geeignet.

Diese Kategorien sind keine automatische Zeitleiste mit garantiertem Wertanstieg. Ob aus Bauerwartungsland jemals baureifes Land wird, wann das geschieht und welche Kosten anfallen, hängt von Planung, Erschließung und Markt ab. Wer den Richtwert einer fertigen Wohnbauzone auf Bauerwartungsland überträgt, blendet Wartezeit und Realisierungsrisiko aus. § 42 ImmoWertV erlaubt für Bauerwartungs- und Rohbauland eine deduktive Herleitung aus entsprechend nutzbarem baureifem Land, verlangt dabei aber die angemessene Berücksichtigung der marktüblichen Kosten der Baureifmachung sowie Wartezeit und Risiko. Das ist eine fachliche Bewertungsmethode, keine pauschale Prozentformel.

Auch innerhalb einer großen Liegenschaft können Teilflächen unterschiedliche Eigenschaften haben. Ein Hausgrundstück mit zusätzlichem Garten ist nicht ohne Weiteres in zwei frei handelbare Grundstücke aufteilbar. Zugang, Zuschnitt, Baurecht und örtliche Nachfrage entscheiden darüber, ob ein separater Gartenanteil anders zu bewerten ist. Ein Sachverständiger kann solche Teilflächen in einer objektspezifischen Bewertung abgrenzen.

Was bei Acker und Grünland zu prüfen ist

Ackerland und Grünland gehören in Anlage 5 zur landwirtschaftlichen Nutzung, werden aber getrennt bezeichnet. Die Bodenqualität, Lage, Bewirtschaftungsmöglichkeiten, Pachtverhältnisse und die Größe können für den konkreten Marktwert erheblich sein. Ein Landwirtschaftswert aus einer benachbarten Zone ist deshalb ebenfalls kein fertiger Kaufpreis für eine konkrete Fläche. Bei einer Veröffentlichung prüfen Sie, welche Nutzung die Zone tatsächlich beschreibt und zu welchem Stichtag sie ermittelt wurde.

Eine Hoffnung auf spätere Umwidmung macht eine Ackerfläche nicht automatisch zu Bauerwartungsland. § 3 ImmoWertV verlangt für Bauerwartungsland konkrete Tatsachen, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Gerüchte über ein künftiges Baugebiet oder ein unverbindlicher Wunsch genügen als Beleg nicht. Umgekehrt kann eine beschlossene Planung die Lage verändern. Deshalb sollten Sie den Planungsstand bei der zuständigen Kommune prüfen, bevor Sie einen möglichen Entwicklungsgewinn in eine Preisvorstellung aufnehmen.

Bei Kauf oder Verkauf landwirtschaftlicher Flächen können weitere fachliche und rechtliche Fragen auftreten. Pacht, Bodenschätzung, Natur- und Landschaftsschutz oder ein mögliches Genehmigungserfordernis sind nicht im Bodenrichtwert enthalten. Dieser Guide ordnet allein den Richtwert ein und ersetzt keine Prüfung eines konkreten Vertrags oder Grundstücks.

Gartenland ist keine einheitliche Preisklasse

Die Bezeichnung „Gartenland“ findet sich in Gesprächen oft für jede grüne Fläche. Die amtliche Nutzungsart muss genauer sein. Anlage 5 nennt private Grünfläche, Kleingartenfläche nach dem Bundeskleingartengesetz und Freizeitgartenfläche als verschiedene Kategorien. Ein Nutzungsrecht in einer Kleingartenanlage ist zudem etwas anderes als Eigentum an einem frei veräußerlichen Grundstück. Die jeweilige Rechtsposition und die zulässige Nutzung müssen zum Preisvergleich passen.

Bei einem großen Wohngrundstück kann die hintere Fläche weniger intensiv nutzbar sein als der vordere Baulandbereich. Ob der örtliche Gutachterausschuss dafür besondere Hinweise oder Koeffizienten veröffentlicht, ist lokal zu prüfen. Aus einer allgemeinen Behauptung, Gartenland sei stets ein bestimmter Bruchteil des Baulandwerts, lässt sich kein verlässlicher Wert ableiten. Solche Faktoren können je nach Markt, Größe, Zugänglichkeit und Nutzung stark abweichen. Verwenden Sie nur fachlich passende lokale Daten und dokumentieren Sie die Vergleichbarkeit.

Der Guide zum Bodenrichtwertgrundstück erklärt, warum die veröffentlichten Merkmale des typischen Grundstücks wichtig sind. Der Guide zu Umrechnungskoeffizienten beschreibt, wann lokale Anpassungsdaten helfen können. Beide ersetzen die Prüfung der konkreten Fläche nicht.

So gehen Sie bei einer NRW-Fläche vor

Suchen Sie die Adresse oder Flurstückslage in BORIS-NRW und wählen Sie den passenden Stichtag. Notieren Sie die Zonennummer, den Entwicklungszustand, die Nutzungsart und die ergänzenden Merkmale. Prüfen Sie, ob der dargestellte Wert tatsächlich für die betroffene Fläche und Nutzungsart gilt. Bei mehreren Zonen innerhalb einer Liegenschaft erfassen Sie die Flächenanteile getrennt. Eine Karte ist dabei Ausgangspunkt; die Grenzlage sollte bei Unklarheiten mit amtlichen Unterlagen geklärt werden.

Sehen Sie anschließend in den örtlichen Grundstücksmarktbericht und die Hinweise des Gutachterausschusses. Ein konkretes Beispiel für die Grenzen der Daten: Der Kölner Grundstücksmarktbericht 2026 erklärt, dass der Ausschuss für Bauerwartungsland und Rohbauland keine Bodenrichtwerte beschlossen hat, obwohl Geometrien solcher Flächen dargestellt werden. Eine sichtbare Fläche auf der Karte darf daher nicht als beschlossener Euro-Richtwert für diese Kategorie ausgegeben werden. Diese Kölner Angabe ist lokal und kein Beleg für alle Ausschüsse in NRW.

Klären Sie zuletzt das Baurecht und die tatsächlichen Eigenschaften. Für eine erste Orientierung kann ein aktueller Richtwert nützlich sein; bei Kaufpreis, Finanzierung, Steuerfall oder Streit über Entwicklungszustände ist eine objektspezifische fachliche Bewertung oft nötig. Der BORIS-NRW-Leitfaden zeigt die Suche und die Datenfelder. Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW erläutert den Richtwert der Zone und die benachbarten Zonen zum Stichtag 01.01.2026; er ersetzt weder eine Auskunft zum Baurecht noch ein Gutachten zu Bauerwartungsland.

Welche Fehler besonders teuer werden können

Erstens wird ein Richtwert für fertiges Bauland mit einer Fläche verglichen, die tatsächlich nicht bebaubar ist. Zweitens wird aus einer Entwicklungsabsicht ein bereits bestehendes Baurecht gemacht. Drittens wird ein Teilbereich mit Garten- oder Landwirtschaftsnutzung in die Quadratmeterzahl einer anderen Zone eingerechnet. Viertens bleibt der Stichtag ungenannt, obwohl sich Planungsstand und Marktlage verändert haben können. Fünftens wird eine leere oder rein geometrische Darstellung in BORIS als veröffentlichter Richtwert missverstanden.

Ein sauberer Vergleich nennt deshalb die Quelle, den Ermittlungsstichtag, die Nutzungsart und den Entwicklungszustand. Er erklärt Abweichungen zwischen Richtwertgrundstück und konkreter Fläche. Wenn sich diese Punkte nicht belegen lassen, ist eine offene Unsicherheit besser als eine scheinbar präzise Eurozahl. Bei rechtlichen oder steuerlichen Folgen brauchen Sie die zuständige Behörde beziehungsweise qualifizierte Beratung. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• ImmoWertV § 3: Entwicklungszustand
• ImmoWertV Anlage 5: Nutzungsarten und Merkmale
• ImmoWertV § 42: Bauerwartungs- und Rohbauland
• ImmoWertV § 15: Bodenrichtwertzonen
• Grundstücksmarktbericht Köln 2026