BORIS-NRW: Bodenrichtwert finden und richtig lesen

In BORIS-NRW können Sie den amtlichen Bodenrichtwert für eine Lage in Nordrhein-Westfalen nachsehen. Entscheidend ist, nach der Suche die richtige Zone, ihre Merkmale und den Stichtag zu lesen. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert und sagt für sich allein nicht, welchen Preis ein bestimmtes Grundstück erzielen würde.

Kurz gesagt

• Wählen Sie in BORIS-NRW das Produkt „Bodenrichtwerte“ und suchen Sie nach Adresse oder Ort.
• Prüfen Sie im Detailfenster „Bodenrichtwertnummer“ und „Stichtag des Bodenrichtwertes“.
• Lesen Sie „Beschreibende Merkmale“ und gegebenenfalls „Anwendungshinweise“.
• Die Anzeige „Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt“ ist eine andere Zeitangabe als der aktuelle Stichtag.
• Bei unklarer Zuordnung ist eine Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses sinnvoll.

Adresse suchen

Öffnen Sie BORIS-NRW und wählen Sie „Bodenrichtwerte“. In der zum Stand dieses Leitfadens geöffneten Kartenanwendung steht auf der Startseite ein Suchfeld für Adressen und Orte. Nach Eingabe einer Adresse erscheint eine Trefferliste. Wählen Sie den passenden Treffer anhand von Postleitzahl, Gemeinde und gegebenenfalls Ortsteil. Das ist wichtig, wenn ein Straßenname mehrfach vorkommt.

Die Karte führt zum gesuchten Ort und zeigt die verfügbaren Bodenrichtwertzonen. Eine Adresssuche identifiziert zunächst eine Lage, nicht automatisch das rechtlich maßgebliche Flurstück. Bei Grundstücken ohne Hausnummer oder mit mehreren Flurstücken brauchen Sie zusätzliche Katasterangaben, um die richtige Fläche einzugrenzen. Halten Sie Gemarkung, Flur und Flurstück bereit, falls die Adresse keine eindeutige Zuordnung zulässt. Geben Sie für eine amtliche Klärung diese Angaben an den zuständigen Gutachterausschuss weiter.

Die Anwendung bietet außerdem eine Produktwahl. Achten Sie darauf, dass Sie tatsächlich „Bodenrichtwerte“ betrachten und nicht ein anderes Produkt wie Immobilienrichtwerte. Beide können auf Karten erscheinen, beantworten aber verschiedene Fragen. Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden eines fiktiven unbebauten Referenzgrundstücks (§ 13 ImmoWertV). Ein angezeigter Wert für eine Wohnung oder ein bebautes Normobjekt wäre etwas anderes.

Im aktuellen BORIS-Startbildschirm war bei unserer Prüfung „aktueller Jahrgang: 2026“ zu sehen. Daneben gab es eine Option „Historische Richtwerte“. Diese Beobachtung beschreibt die geprüfte Oberfläche am 25.09.2026; Beschriftungen und Bedienwege können sich ändern. Wenn Sie einen früheren Stichtag benötigen, kontrollieren Sie nach dem Wechsel den ausgewählten Jahrgang und das Datum im Detailfenster. Ein für 2026 angezeigter Wert beantwortet nicht die Frage nach dem Wert zum 01.01.2022.

Die richtige Zone erkennen

Klicken Sie in der Karte auf die Lage und öffnen Sie die Detailinformation. Unter „Lage und Wert“ zeigte BORIS bei unserer Prüfung die Felder „Gemeinde“, „Postleitzahl“, „Ortsteil“, „Bodenrichtwertnummer“, „Bodenrichtwert“ und „Stichtag des Bodenrichtwertes“. Die Bodenrichtwertnummer ist nützlich, um die geöffnete Zone bei einer Rückfrage eindeutig zu bezeichnen. Schreiben Sie sie zusammen mit Gemeinde und Stichtag auf.

Als überprüfbares Beispiel haben wir am 25.09.2026 in BORIS-NRW die Lage Domkloster 4, Köln-Altstadt/Nord, geöffnet. Das Detailfenster zeigte die Bodenrichtwertnummer 103006, einen Bodenrichtwert von 4.100 €/m² und den Stichtag 01.01.2026. Die angezeigte Nutzungsgruppe lautete „Misch-/Mehrgeschossig“. Der BORIS-Link zur geöffneten Information erlaubt die Kontrolle. Dieser Beispielwert gilt für das dort beschriebene Bodenrichtwertgrundstück und ist kein Quadratmeterpreisversprechen für jedes Grundstück am Dom.

In dieser Zone gab es zusätzlich einen Link zu „Örtliche Fachinformationen“. Solche Hinweise stammen vom zuständigen Gutachterausschuss und können erklären, wie der angezeigte Wert vor Ort zu verwenden ist. Öffnen Sie sie besonders dann, wenn im Detailfenster ein freies Feld, eine Bemerkung oder ein spezieller Berechnungsbezug erscheint. Die Karte zeigt den Einstieg, aber nicht jede fachliche Einschränkung passt in die Kurzansicht.

Ein Kartentreffer allein reicht bei Zonengrenzen nicht aus. Liegt das Grundstück nahe einer Grenze oder umfasst es verschiedene Nutzungen, prüfen Sie die gesamte Parzelle und die jeweils passenden Merkmale. § 15 Abs. 2 ImmoWertV erlaubt sogar, dass Grundstücke anderer Nutzungsart innerhalb einer Zone liegen, ohne dass deren Richtwert für diese Grundstücke gilt. Eine bloße Lage innerhalb eines farbigen Polygons entscheidet die Anwendbarkeit daher nicht abschließend.

Die Felder einer Zone verstehen

Unter „Beschreibende Merkmale“ zeigte die geprüfte Kölner Zone unter anderem „Entwicklungszustand: Baureifes Land“, „Beitragszustand: beitragsfrei“, „Nutzungsart: Kerngebiet“, „Geschosszahl: V-VIII“ und „Geschossflächenzahl: 5,0“. Außerdem waren „Bemerkung“, „Freies Feld“, „GFZ-Berechnungsvorschrift“ und „Anwendungshinweise“ vorhanden. Diese Liste ist ein konkret beobachtetes Beispiel, keine Zusage, dass jede Zone genau dieselben Felder ausfüllt.

Der Entwicklungszustand beschreibt, welche Stufe der baulichen Nutzbarkeit das Bodenrichtwertgrundstück hat. Die Nutzungsart bezeichnet den typisierten Gebrauch. Geschosszahl und Geschossflächenzahl beschreiben das Maß der baulichen Nutzung, wenn der Ausschuss es für die Zone ausweist. Der Beitragszustand gibt an, welcher beitragsrechtliche Zustand dem Referenzgrundstück zugrunde liegt. § 16 ImmoWertV verlangt bei baureifem Land diese Angabe; bei anderen Merkmalen richtet sich die Darstellung nach ihrer Wertrelevanz.

Ein fehlendes Feld ist keine Null und kein Beweis dafür, dass der betreffende Umstand belanglos wäre. „Beitragsfrei“ sollten Sie nur lesen, wenn die Zone es tatsächlich so ausweist. Gleiches gilt für die Grundstücksgröße oder Tiefe. Mancherorts werden sie als Merkmal angegeben, andernorts stehen zusätzliche Bedingungen in den örtlichen Fachinformationen. Vergleichen Sie deshalb die Merkmale des Richtwertgrundstücks mit Ihrem Grundstück, bevor Sie eine Rechnung erstellen. Eine ausführlichere Prüfliste bietet dieser Merkmalsvergleich.

Die Geschossflächenzahl ist nicht gleich der Anzahl der Stockwerke. Sie beschreibt ein Flächenverhältnis; die konkrete Berechnung kann durch örtliche Anwendungshinweise und die Regeln des § 16 ImmoWertV geprägt sein. Wenn eine Abweichung Ihres Grundstücks vom Referenzgrundstück einen erheblichen Wertunterschied erwarten lässt, benötigen Sie für eine Anpassung geeignete Marktdaten. Ein spontaner Auf- oder Abschlag ist keine amtliche BORIS-Funktion.

Den Stichtag auswählen

Der Stichtag sagt, auf welchen Zeitpunkt sich die veröffentlichte Angabe bezieht. Nordrhein-Westfalen ermittelt Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar (§ 37 GrundWertVO NRW). Die Startseite von BORIS meldete am 25.09.2026, dass die Werte zum 01.01.2026 seit 31.03.2026 flächendeckend verfügbar sind. Ein früherer Stichtag muss deshalb bewusst ausgewählt werden. Die historische Zeitreihe im Detailfenster kann bei der Orientierung helfen; vergleichen Sie stets den tatsächlich angezeigten Stichtag.

Das Kölner Beispiel zeigte unter „Beschreibende Merkmale“ zusätzlich „Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt: 5.090 €/m²“ und „Hauptfeststellungszeitpunkt: 2022-01-01“. Das ist eine gesonderte Steuerzeitangabe. Sie dürfen die 4.100 €/m² mit Stichtag 01.01.2026 nicht als 2022er Wert in eine Grundsteuerfrage übernehmen. Der Unterschied der beiden Zahlen zeigt nur, dass die angezeigten Zeitbezüge verschieden sind; er erklärt nicht allein die Ursachen der Veränderung. Lesen Sie dazu den Leitfaden zur Grundsteuer in NRW.

Typische Fehler vermeiden

Der erste Fehler ist, einen Zahlenwert ohne Zone und Datum zu speichern. Der zweite ist, die Merkmale des fiktiven Richtwertgrundstücks als bestätigte Eigenschaften des eigenen Grundstücks zu lesen. Der dritte ist, den Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert oder mit dem Kaufpreis gleichzusetzen. § 13 Abs. 2 ImmoWertV verlangt einen einzelnen amtlichen Wert je Zone; eine private Wertspanne ist keine amtliche BORIS-Ausgabe. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Wenn Sie Unterstützung beim Zuordnen und Dokumentieren der aktuellen NRW-Zone benötigen, beschreibt der Bodenrichtwert-Bericht den amtlichen Wert, den Stichtag und die Merkmale. Der Bericht betrifft den aktuellen angebotenen Stichtag und ist keine historische Auskunft, Steuerbewertung oder Verkehrswertermittlung. Für verbindliche Einzelfragen wenden Sie sich an den Gutachterausschuss, einen Gutachter oder das Finanzamt. Dieser Leitfaden ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wenn Sie eine Auskunft für Dritte vorbereiten, kopieren Sie die URL und notieren zusätzlich Zonennummer, Stichtag und Abrufdatum. Ein freigegebener Link kann von der aktuellen Kartenansicht abhängen; die schriftlich notierten Angaben machen die Recherche auch dann nachvollziehbar, wenn sich die Oberfläche ändert. Bei einem Grenzfall ist die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses die verlässlichere Stelle für eine genaue Zuordnung.

Quellen

• BORIS-NRW, Kartenanwendung, Nachrichten und Produktzugang; Oberfläche geprüft am 25.09.2026.
• BORIS-NRW, Zone Köln-Altstadt/Nord 103006, Beispiel und Feldnamen.
• ImmoWertV §§ 13 und 16, Referenzgrundstück und Merkmale.
• Gutachterausschuss Duisburg: BORIS-NRW, Zugang und Ausdruck.