Bodenrichtwert und Grundsteuer in NRW: 2022 zählt

Für die Grundsteuerbewertung in Nordrhein-Westfalen ist der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Der aktuelle Bodenrichtwert zum 01.01.2026 ersetzt ihn nicht automatisch. Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ein direkter Faktor der gesetzlichen Bewertung; bei bebauten Grundstücken hängt seine Rolle vom Bewertungsverfahren ab. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• Prüfen Sie für die Hauptfeststellung den Richtwert mit Stichtag 01.01.2022.
• Fläche mal Bodenrichtwert ist nach § 247 BewG die Regel für unbebaute Grundstücke, keine allgemeine Formel für alle Grundstücke.
• Grundsteuerwert, Steuermessbetrag und kommunaler Hebesatz sind verschiedene Stufen.
• § 220 Abs. 2 BewG lässt unter Voraussetzungen den Nachweis eines erheblich niedrigeren gemeinen Werts zu.
• Für Ihren Bescheid und Fristen sind Finanzamt, Gemeinde oder Steuerberater zuständig.

Warum der Hauptfeststellungszeitpunkt zählt

§ 221 Abs. 1 BewG sieht eine allgemeine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte in Abständen von sieben Jahren vor. Die erste für die Reform maßgebliche Feststellung bezieht sich in NRW auf den 01.01.2022. Die Finanzverwaltung NRW nennt für die nächste Hauptfeststellung den 01.01.2029. Ein neuer jährlicher Bodenrichtwert allein ändert die 2022er Bewertungsgrundlage nicht automatisch. Es gibt eigene Regeln für Fortschreibungen und andere Feststellungen, die von Ihrem Sachverhalt abhängen.

§ 247 Abs. 2 BewG verlangt für die Grundsteuerbewertung Bodenrichtwerte zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Diese Werte sind von den Gutachterausschüssen zu ermitteln und zu veröffentlichen. Der aktuelle BORIS-Jahrgang kann daneben eine andere Zahl zeigen. Das ist kein Widerspruch: Die Werte betreffen unterschiedliche Stichtage und können auf unterschiedlichen Feststellungen beruhen. Übernehmen Sie für eine Prüfung des Grundsteuerwertbescheids daher nicht ungeprüft die prominent angezeigte aktuelle Zahl.

Der Stichtag ist mehr als ein Datum auf der Karte. Er legt den zeitlichen Bezug der Wertverhältnisse fest. Wer einen Bescheid aus der Grundsteuerreform nachvollziehen will, muss auch die tatsächlichen Verhältnisse am maßgeblichen Tag prüfen. Eine später entstandene Bebauung oder Nutzungsänderung kann eigene steuerliche Folgen haben. Ob und wie eine Fortschreibung ausgelöst wird, sollte das Finanzamt oder ein Steuerberater für den konkreten Fall beurteilen.

Fläche mal Bodenrichtwert: für wen gilt die Formel?

§ 247 Abs. 1 BewG formuliert für unbebaute Grundstücke die Regel: Der Grundsteuerwert ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Die Norm enthält zugleich Einschränkungen zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksmerkmale und verweist auf andere Vorschriften. Eine bloße Multiplikation ist deshalb eine Erklärung des Grundgedankens, kein Ersatz für den Feststellungsbescheid.

Bei bebauten Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken kommen weitere Rechengrößen und unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Die Finanzverwaltung NRW erläutert, dass der Grundsteuerwert vom Finanzamt ermittelt wird. Darauf folgt der gesetzlich geregelte Steuermessbetrag; die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und erlässt den Grundsteuerbescheid. Ein Vergleich zwischen einem Bodenrichtwert und der jährlich zu zahlenden Steuer führt ohne diese Stufen in die Irre.

Nordrhein-Westfalen verwendet für die Grundsteuerbewertung das bundesgesetzliche Bewertungsrecht. Das Land hat zusätzlich eine optionale Differenzierung kommunaler Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke gesetzlich ermöglicht. Das Landesgesetz bedeutet nicht, dass jede Gemeinde unterschiedliche Hebesätze beschlossen hat. Die Gemeinde legt ihren Hebesatz nach den gesetzlichen Vorgaben selbst fest. Prüfen Sie den tatsächlich beschlossenen Hebesatz und den kommunalen Bescheid, wenn Ihre Frage die Steuerhöhe betrifft.

Die 2022er Zahl ist auch kein Verkehrswertgutachten. Sie ist ein gesetzlich verwendeter Richtwert für ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück. Bei einem konkreten Grundstück können Merkmale abweichen. § 247 begrenzt, welche Unterschiede im Grundsteuerverfahren standardmäßig berücksichtigt werden. Ein anderer Marktpreis allein zeigt daher noch keinen Rechenfehler im Bescheid.

Wo finden Sie den Wert von 2022?

BORIS-NRW bietet neben aktuellen auch historische Richtwerte. Im geprüften Detailfenster einer Kölner Zone gab es die Felder „Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt“ und „Hauptfeststellungszeitpunkt“. Die Zone 103006 in Köln-Altstadt/Nord zeigte zum 01.01.2026 4.100 €/m², zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 dagegen 5.090 €/m². BORIS-NRW zeigt beide Angaben in derselben Detailinformation. Dieses echte Beispiel verdeutlicht die Notwendigkeit, das Datum mitzulesen; es ist keine Aussage über Ihr Grundstück.

Notieren Sie bei der Prüfung Gemeinde, Zonennummer, Nutzungsart und Stichtag. Stimmen die Zonendaten oder die zugrunde gelegte Fläche Ihrer Ansicht nach nicht, trennen Sie zwei Fragen: Ist die amtliche Zonenangabe korrekt, und hat das Finanzamt für Ihre wirtschaftliche Einheit die richtigen Daten verwendet? Für die erste Frage ist der Gutachterausschuss zuständig, für den Grundsteuerwertbescheid das Finanzamt. Der BORIS-NRW-Leitfaden zeigt, wo die Felder erscheinen.

Wenn die Zonenzuordnung schwierig ist, etwa wegen einer Grenze oder unterschiedlicher Nutzungen, sollten Sie den Fall mit den Flurstücksangaben prüfen lassen. Eine geöffnete Kartenansicht ist eine gute Dokumentationsgrundlage, aber noch keine Entscheidung über Ihren Steuerfall. Heben Sie den zugehörigen Bescheid und die angezeigte Quelleninformation zusammen auf.

Niedrigerer Wert und die 40-Prozent-Schwelle

§ 220 Abs. 2 BewG regelt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts: Er ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundsteuerwert erheblich abweicht. Von einer erheblichen Abweichung ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Das ist ein Vergleich zweier Werte für die wirtschaftliche Einheit. Es bedeutet nicht, dass der amtliche Bodenrichtwert um 40 Prozent reduziert werden darf.

Das Gesetz verweist für den Nachweis auf § 198 BewG und nennt außerdem unter bestimmten Voraussetzungen einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis in einem Zeitraum um den Hauptfeststellungszeitpunkt. Die Anforderungen an Gutachten, Kaufpreis, Zeitbezug und unveränderte Verhältnisse sind genau zu prüfen. Ein frei geschätzter Marktwert oder ein beliebiges Online-Angebot erfüllt den Nachweis nicht schon durch seine Nennung.

Die BFH-Beschlüsse II B 78/23 und II B 79/23 vom 27.05.2024 betrafen die Aussetzung der Vollziehung in Einzelfällen und die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Sie sind keine allgemeine Aufhebung der Grundsteuer. Die inzwischen ausdrücklich normierte Regel in § 220 Abs. 2 BewG ist für die praktische Prüfung der Ausgangspunkt. Das nordrhein-westfälische Grundsteuerhebesatzgesetz enthielt ebenfalls eine ergänzende 40-Prozent-Regel. Lesen Sie bei einem älteren Bescheid die jeweils einschlägige Fassung und lassen Sie den Verfahrensstand prüfen.

Bescheid, Einspruch und zuständige Stelle

Sehen Sie zunächst nach, welchen Bescheid Sie vor sich haben. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid kommen vom Finanzamt. Der Grundsteuerbescheid mit dem kommunalen Hebesatz kommt von der Stadt oder Gemeinde. Die Finanzverwaltung NRW nennt für Fragen zu Hebesatz und Zahlung ausdrücklich die Gemeinde als Ansprechpartner. Ein Fehler in der Zonenzuordnung oder Fläche betrifft dagegen in der Regel die vorgelagerte Wertfeststellung.

Für Einspruch, Fristbeginn, Änderungsmöglichkeiten und gegebenenfalls Aussetzung der Vollziehung gelten verfahrensrechtliche Regeln, die vom zugestellten Bescheid und seinem Stand abhängen. Prüfen Sie die Rechtsbehelfsbelehrung des konkreten Dokuments. Warten Sie bei einer laufenden Frist nicht auf eine allgemeine Internetantwort. Wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt oder an einen Steuerberater. Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der aktuelle Bodenrichtwert-Bericht für NRW dokumentiert die derzeit angebotene 2026er Zone. Er ist ausdrücklich nicht für eine frühere Grundsteuer-Stichtagsbewertung gedacht. Wie Stichtage bei anderen Anlässen wirken, erklärt der Leitfaden zu historischen Richtwerten.

Legen Sie bei einer Rückfrage die Bescheidbezeichnung, das Aktenzeichen, die Grundstücksbezeichnung und die Fundstelle des Richtwerts bereit. Fragen Sie, welche Fläche und welcher Stichtag verwendet wurden. So lässt sich eine Abweichung zwischen eigener BORIS-Recherche und behördlicher Rechnung eingrenzen. Die Gemeinde kann ihren Hebesatz erläutern, aber sie setzt den Grundsteuerwert des Finanzamts nicht neu fest.

Quellen

• BewG §§ 220, 221 und 247, Nachweis, Hauptfeststellung und unbebaute Grundstücke.
• Finanzverwaltung NRW: Grundsteuerbescheid, Zuständigkeiten und Berechnungsstufen.
• NRW-Grundsteuerhebesatzgesetz, optionale Differenzierung und Nachweisregel.
• BFH II B 79/23, vorläufiger Rechtsschutz.
• BORIS-NRW, Richtwert und Stichtag.