Die 30-Prozent-Regel bei Bodenrichtwertzonen

Die häufig genannte 30-Prozent-Regel steht in § 15 Abs. 1 ImmoWertV. Sie beschreibt, wie Gutachterausschüsse Bodenrichtwertzonen anhand lagebedingter Wertunterschiede abgrenzen sollen. Sie ist keine gesetzliche Toleranz von 30 Prozent für den Preis eines einzelnen Grundstücks. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Gerade bei Kaufpreisverhandlungen und bei der Lektüre privater Berichte lohnt sich diese Unterscheidung.

Kurz gesagt

• § 15 Abs. 1 richtet sich an die Bildung der Bodenrichtwertzone.
• Er spricht nur von lagebedingten Wertunterschieden und enthält das Wort „grundsätzlich“.
• Unterschiede wegen individueller Grundstücksmerkmale bleiben bei der Zonenabgrenzung ausdrücklich außer Betracht.
• § 13 Abs. 2 erlaubt je Zone einen amtlichen Wert und verbietet Bodenrichtwertspannen.
• Aus der Regel folgt weder ein zulässiger Kaufpreiskorridor noch ein automatisch richtiger Wertansatz.

Was § 15 tatsächlich regelt

§ 15 Abs. 1 ImmoWertV beginnt mit der Festlegung, dass eine Bodenrichtwertzone ein räumlich zusammenhängendes Gebiet ist. Der Gutachterausschuss soll die Zone so abgrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede der Grundstücke, für die der Richtwert gelten soll, gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“. Das ist eine Vorgabe für die Arbeit des Ausschusses bei der Kartierung. Der Bezugspunkt ist das fiktive Bodenrichtwertgrundstück, nicht ein künftig ausgehandelter Kaufpreis.

Der dritte Satz desselben Absatzes ist für die Einordnung entscheidend: Wertunterschiede, die aus nicht übereinstimmenden Merkmalen einzelner Grundstücke entstehen, werden bei der Abgrenzung nicht berücksichtigt. Das Gesetz trennt also die Lage von den Eigenschaften der einzelnen Parzelle. Eine Abweichung wegen einer anderen Grundstückstiefe, Nutzungsart oder Erschließung wird durch die 30-Prozent-Vorgabe nicht automatisch erfasst. Schon deshalb ist die Regel keine Obergrenze für einen konkreten Wertunterschied.

Auch das Wort „grundsätzlich“ sollte nicht überlesen werden. Es kennzeichnet die Vorgabe als Regel für die Zonenbildung, nicht als mathematische Garantie für jeden Punkt der Zone. Ob eine bestimmte Abgrenzung fachlich richtig ist, kann man ohne die zugrunde liegenden Daten und die örtlichen Besonderheiten nicht aus einer Kartenansicht allein entscheiden. Die Zahl 30 liefert kein Verfahren, mit dem Sie die Zone selbst nachrechnen könnten.

Ein wichtiges Gegenbeispiel steht in § 15 Abs. 2 ImmoWertV. Einzelne Grundstücke oder Teile mit abweichender Nutzung oder Qualität können in einer Zone liegen; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt für sie dann nicht. Genannt werden etwa Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen. Die Lage im Polygon ist also nicht mit der Anwendbarkeit des Richtwerts auf jede Teilfläche gleichzusetzen.

§ 15 Abs. 3 erlaubt in begründeten Fällen sogar überlagernde Zonen. Das ist besonders dann relevant, wenn Nutzungen oder andere wertbeeinflussende Merkmale unregelmäßig verteilt sind. Für die Zuordnung wird eine eindeutige Verbindung zu einem Bodenrichtwertgrundstück angestrebt; der Normtext lässt einzelne nicht eindeutig zuordenbare Grundstücke zu. Wo die Karte mehrere passende Angaben zeigt, ist daher eine sachliche Prüfung nötig. Aus zwei Zonenwerten lässt sich nicht einfach ein Mittelwert bilden.

Warum es keine amtliche Spanne gibt

§ 13 Abs. 2 ImmoWertV ist eindeutig: „Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.“ Für jede Bodenrichtwertzone wird ein Bodenrichtwert angegeben. Das ist die amtliche Veröffentlichung. Die Regel zur Zonenabgrenzung in § 15 hebt diese Anordnung nicht auf. Wer aus dem Richtwert automatisch einen Bereich mit einem niedrigeren und einem höheren Grenzwert errechnet, veröffentlicht eine eigene Darstellung, nicht zwei amtliche Bodenrichtwerte.

Das gilt auch dann, wenn ein privater Bericht die 30-Prozent-Zahl verwendet, um eine rechnerische Einordnung zu veranschaulichen. Eine solche Rechnung muss als eigene Erklärung gekennzeichnet sein. Sie kann nicht behaupten, § 15 gewähre dem einzelnen Eigentümer oder Käufer eine amtliche Spanne. Das Gesetz sagt weder, dass ein Grundstück genau innerhalb dieses Bereichs liegt, noch, dass ein Kaufpreis außerhalb unzulässig wäre. Die rechtliche Anordnung bleibt die Veröffentlichung eines einzelnen Zonenwerts.

Der Bodenrichtwert hat selbst eine definierte Bezugsgröße. Nach § 13 Abs. 1 bezieht er sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks. Das Grundstück ist fiktiv und unbebaut. Ein aus dem Zonenwert abgeleiteter Gesamtbetrag für eine konkrete Fläche erfordert die Prüfung, ob deren Merkmale passen. Bei einem bebauten Grundstück ist der Gebäudewert ohnehin nicht enthalten.

Wer eine Spanne sieht, sollte drei Fragen stellen: Ist der angegebene Mittelwert der amtliche Zonenwert? Welche Rechenannahme erzeugte die Unter- und Obergrenze? Werden die Grenzen ausdrücklich als private Erläuterung bezeichnet? Fehlt diese Trennung, können Leser die zusätzliche Rechnung leicht für eine amtliche BORIS-Angabe halten.

Der amtliche Wert bleibt auch dann eine einzelne Zahl, wenn ein Ausschuss die Merkmale seiner Zone ausführlich beschreibt. Zusatzfelder wie GFZ, Grundstückstiefe oder Beitragszustand machen die Zahl interpretierbar; sie verwandeln sie nicht in mehrere amtliche Werte. Ebenso wenig darf ein privates Rechenbeispiel die Karte überschreiben. Dokumentieren Sie immer, welche Information aus der amtlichen Quelle stammt und welcher Teil eine eigene Folgerung ist.

Lage und Grundstücksmerkmale auseinanderhalten

Die Lage beschreibt den räumlichen Kontext der Zone. Ein einzelnes Grundstück hat daneben konkrete Merkmale. § 16 ImmoWertV nennt für das Bodenrichtwertgrundstück insbesondere Entwicklungszustand und Nutzungsart; weitere Merkmale sind bei Wertrelevanz darzustellen. Bei baureifem Land gehört der beitragsrechtliche Zustand dazu. Größe, Tiefe und Maß der baulichen Nutzung können ebenfalls eine Rolle spielen. Solche Angaben helfen, die Referenz mit der realen Parzelle zu vergleichen.

Wenn Ihr Grundstück von diesem Profil abweicht, ist die Frage nicht „Wie viel Prozent sind nach § 15 erlaubt?“. Die Frage lautet, ob der veröffentlichte Richtwert für die konkrete Wertermittlung geeignet ist und welche fachlich begründete Anpassung erforderlich wäre. § 40 ImmoWertV erlaubt bei der Bodenwertermittlung die Verwendung eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts. Eine solche Anpassung setzt geeignete Daten und Sachkunde voraus. Ein pauschaler 30-Prozent-Abschlag oder Zuschlag für alle Unterschiede wäre durch § 15 nicht begründet.

Die Norm unterscheidet außerdem Lageunterschiede, die bei der Grenzziehung zu berücksichtigen sind, von Merkmalen, die innerhalb derselben Zone verschieden sein können. Diese Trennung erklärt, warum der Richtwert eine brauchbare regionale Orientierung sein kann, ohne für jeden Einzelfall genau zu sein. Der Leitfaden zum Bodenrichtwertgrundstück zeigt, welche Angaben Sie konkret vergleichen können.

Bei einem Einwand gegen eine veröffentlichte Zone sollten Sie konkret benennen, was Sie beanstanden: die Lage der Grenze, die Nutzungsart, ein Merkmal des Referenzgrundstücks oder die Übertragung des Werts auf Ihre Parzelle. Diese Fragen haben unterschiedliche Grundlagen. Ein Hinweis, Ihr Grundstück sei „mehr als 30 Prozent wert“, benennt noch nicht, ob der Unterschied aus der Lage oder aus individuellen Merkmalen entsteht. Der Ausschuss kann die Zonenaussage erläutern; für den Verkehrswert des Einzelobjekts kann eine eigenständige Bewertung nötig sein.

Was bedeutet das für Ihr Grundstück?

Notieren Sie zuerst den amtlichen Wert, die Zonennummer und den Stichtag aus BORIS-NRW. Lesen Sie dann die beschreibenden Merkmale und die örtlichen Fachinformationen. Prüfen Sie, ob Ihre Parzelle zur ausgewiesenen Nutzung und zum Entwicklungszustand passt. Liegt eine Sondernutzung oder eine Zonengrenze vor, kann eine Rückfrage beim Gutachterausschuss erforderlich sein. Der BORIS-NRW-Leitfaden führt durch diese Angaben.

Wenn Sie einen Kaufpreis beurteilen oder einen Verkehrswert für ein Verfahren benötigen, reicht die 30-Prozent-Regel nicht. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert anhand des konkreten Objekts und des Bewertungszeitpunkts. Der Richtwert ist ein Baustein, nicht die gesamte Bewertung. Den Unterschied zwischen Richtwert und Verkehrswert sollten Sie vor einer finanziellen Entscheidung verstehen.

Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW nennt den amtlichen Bodenrichtwert der Zone, vergleicht Ihr Grundstück mit dem Bodenrichtwertgrundstück und zeigt die Jahreswerte seit 2011. Eine eigene Spanne gibt er nicht an. Für eine verbindliche Wertfeststellung brauchen Sie die zum Zweck passende fachliche Prüfung. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die oft gesuchte Antwort lässt sich daher nur mit dem genauen Normzweck geben: Die Prozentzahl hilft dem Ausschuss bei der Abgrenzung von Lagen innerhalb einer Richtwertzone. Sie besagt weder, dass Ihr Grundstück stets innerhalb eines festen Preisbands verkauft werden muss, noch dass eine Abweichung automatisch durch eine individuelle Eigenschaft erklärt wäre.

Quellen

• ImmoWertV § 13, ein Wert je Zone und Verbot amtlicher Spannen.
• ImmoWertV § 15, Bildung der Zonen und 30-Prozent-Vorgabe.
• ImmoWertV § 16, Merkmale des Referenzgrundstücks.
• BauGB § 194, Verkehrswert.