Neue Bodenrichtwerte in NRW: Stichtag und Termin

In Nordrhein-Westfalen werden Bodenrichtwerte jährlich bezogen auf den 1. Januar ermittelt. Die Werte sind nach der Landesverordnung bis zum 31. März an das Grundstücksmarktinformationssystem zu liefern und binnen einer Woche zu übernehmen. Wann ein einzelner Jahrgang in BORIS-NRW tatsächlich vollständig sichtbar ist, sollten Sie an der aktuellen amtlichen Meldung prüfen. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Kurz gesagt

• Stichtag und Veröffentlichungstag sind verschiedene Daten.
• § 37 GrundWertVO NRW verlangt einen jährlichen Stichtag am 1. Januar.
• Das Bundesrecht erlaubt mindestens zweijährliche Ermittlung, sofern kein häufigerer Rhythmus bestimmt ist; NRW hat ihn bestimmt.
• Die 2026er Werte waren laut BORIS-NRW am 31.03.2026 flächendeckend verfügbar.
• Bei einem Vergleich müssen Zone, Merkmale und Stichtag zusammen betrachtet werden.

Der jährliche Stichtag in Nordrhein-Westfalen

§ 196 Abs. 1 BauGB legt den bundesrechtlichen Rahmen fest. Danach sind Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Nordrhein-Westfalen nutzt diese Öffnung: § 37 Abs. 1 GrundWertVO NRW ordnet die jährliche Ermittlung bezogen auf den 1. Januar des laufenden Jahres an. Wer für NRW pauschal von einem zweijährlichen Rhythmus spricht, lässt die Landesregel aus.

Der Stichtag sagt, auf welchen Zeitpunkt sich die Wertverhältnisse beziehen. Ein zum 01.01.2026 beschlossener Richtwert wird nicht dadurch zu einem Septemberwert, dass Sie ihn im September abrufen. Das Abrufdatum sagt nur, wann Sie die Information gesehen haben. Für einen Bericht sollten beide Daten getrennt dokumentiert werden: amtlicher Stichtag und eigenes Abrufdatum.

§ 196 BauGB verlangt eine flächendeckende Ermittlung auf Grundlage der Kaufpreissammlung und die Darstellung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. „Neu“ bedeutet deshalb nicht nur eine andere Eurozahl. Auch Zonengrenzen, Nutzungsarten oder Referenzmerkmale können sich ändern. Eine unveränderte Zahl in einer geänderten Zone ist nicht ohne Kontext mit dem Vorjahr vergleichbar.

Die amtlichen Richtwerte sind nach § 196 Abs. 3 BauGB zu veröffentlichen. Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses Auskunft verlangen. In NRW bündelt BORIS-NRW die öffentlich zugänglichen Informationen. Die Kartenanwendung ist der erste Weg, einen aktuellen Stichtag und die dazugehörigen Merkmale nachzusehen.

Ermittlung, Lieferung und Veröffentlichung

§ 37 Abs. 1 GrundWertVO NRW nennt einen konkreten Ablauf: Die Werte werden jährlich für bestimmte Nutzungsarten und Entwicklungsstufen zonal und flächendeckend ermittelt. Sie werden bis zum 31. März zur Übernahme in das Grundstücksmarktinformationssystem geliefert und innerhalb einer Woche dorthin übernommen. Das Datum 31. März ist im Wortlaut die Lieferfrist, nicht in jedem denkbaren Fall ein garantiertes Datum für die vollständige öffentliche Sichtbarkeit.

Die Verordnung verlangt außerdem, dass Beschluss und Verfügbarkeit öffentlich bekannt gemacht werden. Wenn Sie einen neuen Jahrgang benötigen, suchen Sie daher nach der Meldung des zuständigen Ausschusses oder von BORIS. Einzelne Städte können ihre Zahlen früher vorstellen. Eine lokale Pressemitteilung beweist jedoch nicht automatisch, dass bereits alle Zonen des Landes im zentralen System aktualisiert wurden.

Ein konkreter Ablauf im Jahr 2026: Die Stadt Düsseldorf stellte ihre Boden- und Immobilienwerte 2026 in einer Mitteilung vom 19.02.2026 vor. Die BORIS-NRW-Startseite meldete am 31.03.2026, dass Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 flächendeckend in Anwendung, Diensten und Open-Data-Archiven verfügbar seien. Die lokale Präsentation und die landesweite Freigabe beschreiben unterschiedliche Ereignisse. Für einen bestimmten Ort prüfen Sie zusätzlich das Datum im Detailfenster der Zone.

Open.NRW nennt in seiner Datensatzbeschreibung eine Ermittlung durch die Gutachterausschüsse bis 15. Februar und eine angestrebte Veröffentlichung bis 31. März. § 37 GrundWertVO NRW formuliert die Lieferung an das Informationssystem bis 31. März mit anschließender Übernahme. Diese Aussagen sollten im Redaktionskalender nicht zu einem einzigen „gesetzlichen Veröffentlichungstag“ zusammengezogen werden.

Was sich von Jahr zu Jahr ändern kann

Ein Bodenrichtwert hängt von Kaufpreisen, der abgegrenzten Lage und den Eigenschaften des Referenzgrundstücks ab. Ein neuer Jahrgang kann einen anderen Wert haben; er muss es nicht. Die Frage „Ist der Boden teurer geworden?“ lässt sich durch den Vergleich zweier Zonenwerte allein nicht sicher beantworten. Prüfen Sie, ob die Zonennummer, die geometrische Abgrenzung, Nutzungsart, Entwicklungszustand und etwa die GFZ gleich geblieben sind.

Wurde ein Grundstück anders planungsrechtlich eingeordnet, kann sich seine Einordnung in der Karte ändern. § 196 Abs. 2 BauGB behandelt Fälle, in denen sich die Bodenqualität durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert hat, und nennt auch ergänzende Werte für steuerliche Zwecke. Das erklärt, warum historische Steuerangaben und aktuelle Richtwerte nebeneinander stehen können. Ein Vergleich ohne den jeweiligen Bewertungszweck wäre ungenau.

Auch die Quelle selbst kann korrigiert oder technisch neu veröffentlicht werden. Das OpenGeodata-Archiv zeigt Änderungsdaten für historische Dateien. Ein neues Änderungsdatum einer Datei bedeutet nicht automatisch einen neuen gesetzlichen Stichtag. Für eine nachvollziehbare Recherche notieren Sie Ausgabe, Stichtag und Abrufdatum. Bei rückwirkenden Einzelfragen kann die maßgebliche Fassung mit dem Gutachterausschuss oder Finanzamt zu klären sein.

Der Leitfaden zu historischen Bodenrichtwerten erklärt, wie Sie ältere Jahrgänge auffinden. Die BORIS-NRW-Anleitung zeigt, wo der Stichtag im Detailfenster steht. Für eine Steuerfrage ist zusätzlich der Grundsteuerleitfaden wichtig: Dort bleibt der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 relevant, auch wenn ein neuer Marktrichtwert erscheint.

Wie Sie den neuen Jahrgang prüfen

Öffnen Sie BORIS-NRW und kontrollieren Sie den angezeigten aktuellen Jahrgang. Suchen Sie die genaue Lage und öffnen Sie „Lage und Wert“. Prüfen Sie „Bodenrichtwertnummer“ und „Stichtag des Bodenrichtwertes“. Lesen Sie dann die „Beschreibenden Merkmale“ sowie verlinkte örtliche Fachinformationen. Speichern Sie für Ihre Unterlagen die Quellenangabe zusammen mit dem Abrufdatum. Wenn eine Zone an einer Grenze liegt oder die Nutzung unklar ist, wenden Sie sich an den örtlichen Gutachterausschuss.

Der Bodenrichtwert-Bericht für NRW bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2026 und dokumentiert die veröffentlichte Zone. Er ist keine Auskunft für einen früheren Steuer- oder Nachlassstichtag. Prüfen Sie vor einer Bestellung, ob der angebotene Stichtag zu Ihrer Frage passt.

Ein neuer Richtwert ist weder eine amtliche Preisliste für Verkäufe noch ein Verkehrswertgutachten. Er bezieht sich auf das Bodenrichtwertgrundstück und ausschließlich auf den Boden. Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für eine individuelle Bewertung oder einen Steuerfall holen Sie die zum Zweck passende Auskunft ein.

Welche Angaben Sie beim Jahreswechsel sichern sollten

Speichern Sie nicht nur einen Bildausschnitt mit einer großen Eurozahl. Notieren Sie die Zonennummer, den Ermittlungsstichtag, die Nutzungsart und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Halten Sie auch fest, wann Sie die Daten abgerufen haben. Ein späterer Abruf kann eine aktualisierte Oberfläche oder korrigierte Datei zeigen; das Abrufdatum hilft, die verwendete Fassung zuzuordnen. Für eine belastbare Akte kann zusätzlich ein amtlicher Auszug oder eine Bestätigung der Geschäftsstelle sinnvoll sein.

Wenn sich der Wert vom Vorjahr unterscheidet, vergleichen Sie zuerst die gleiche Lage und den gleichen Nutzungsfall. Prüfen Sie, ob sich die Zonengrenze, die Nutzungsart oder die Merkmale geändert haben. Ein Wechsel von einem Referenzprofil zum anderen kann einen scheinbar starken Euro-Unterschied erklären, ohne dass der Markt für dasselbe Grundstück im gleichen Maß gestiegen oder gefallen wäre. Fragen Sie im Zweifel den örtlichen Gutachterausschuss nach seiner fachlichen Erläuterung.

Unterscheiden Sie außerdem die verschiedenen Zeitangaben in BORIS. Neben dem aktuellen Richtwert kann ein Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke erscheinen. Diese Zahl gehört zu einem anderen Stichtag. Ein neuer Marktjahrgang löst nicht von selbst eine neue Hauptfeststellung der Grundsteuer aus. Wer beide Felder vermischt, kann beim Prüfen eines Bescheids zu einer falschen Schlussfolgerung gelangen.

Was ein neuer Jahrgang nicht beantwortet

Ein aktueller Richtwert ist kein Preisangebot und keine Vorhersage für eine einzelne Immobilie. Er sagt nichts unmittelbar über ein Gebäude, eine Belastung oder die Verhandlungsposition der Parteien. Auch der prozentuale Abstand zwischen zwei Jahrgängen ist keine sichere Rendite einer konkreten Parzelle. Für eine solche Aussage müssten die Datenstände und Referenzmerkmale vergleichbar sein und die Eigenschaften des Objekts berücksichtigt werden.

Für einen früheren Verkauf oder Erwerb ist der damals einschlägige Wert zu prüfen. Ein heute veröffentlichter Wert darf nicht stillschweigend zurückgerechnet werden. Wenn Sie einen historischen Stichtag brauchen, nutzen Sie die Zeitreihe oder das Archiv und dokumentieren Sie den Anlass. Für einen aktuellen Kauf kann der neue Jahrgang dagegen eine wichtige Orientierung sein, sofern die Zone und die Grundstücksmerkmale passen.

Quellen

• BauGB § 196, bundesrechtlicher Rahmen.
• GrundWertVO NRW § 37, Jahresstichtag und Lieferung.
• BORIS-NRW, Meldung zum Jahrgang 2026.
• Stadt Düsseldorf, lokale Präsentation 2026.
• OpenGeodata NRW, Jahrgangsarchiv.